沪外埠购房资金半年增百亿 或致信贷政策失准

　　上海银监局日前公布的《上半年上海市房地产信贷报告》(以下简称“报告”)指出，二手住房贷款已成为拉动个人住房贷款增长的重要因素，一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元,。并指出，一手住房贷款的需求度较低，目前一手住房成交区域主要集中于中外环、外环外区域。

　　该报告所指出的成交特点，却与楼市实际成交情况有些出入：上海一手楼市上半年最大的特点是以市中心为主的中高档物业、豪宅成交优于整体楼市成交表现，高档物业的成交量、成交金额比例创下历史新高。

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　　根据上海官方“网上房地产”的数据测算，外省市购买上海一手商品房的总金额在半年间暴增超过百亿。

　　而这个外省市豪宅购买群体多半不需向银行贷款，银监会数据也就无从体现。问题是，今年上半年这一资金增量已经远远超过一、二手房个人贷款增量的总和86.4亿元，不容忽视。

　　外省市资本汹涌

　　上海佑威房地产研究中心根据“网上房地产”成交记录整理得出数据，在今年上半年上海2017套高档公寓中，港澳台及外籍买家买入159套，上海本地买家买入1183套，是去年同期的6.53倍，外省市买家买入增加到了675套，是去年同期的23.27倍。在外省市中，浙江买家更是从去年的9套增加到了235套，增速达到26倍。在高档公寓成交方面，在外省市资本的推动下，成交总量暴涨5倍。

　　“显而易见，最主要的动力即是来自外省市的购房资金猛增。”佑威房地产研究中心主任薛建雄一针见血。

　　据成交数据测算，去年上半年上海一手商品房的总成交金额是1356.77亿元，今年上半年下降到978.31亿元。然而，外省市购买上海一手商品房的总金额却从去年上半年的168.29亿元，上升到今年上半年的276.7亿元。

　　庞大的外省市增量资金，直接推动沪上豪宅上半年成交脱颖而出。

　　例如，和黄沪上豪宅御翠豪庭去年售出158套，其中上海183套，港澳台及海外5套，外省市10套(浙江5套)，今年上半年就成交410套，其中上海人294套，港澳台及海外7套，外省市109套(浙江55套)；仁恒河滨城去年售出544套，其中上海人190套，港澳台及海外53套，外省市301套(浙江104套)，今年上半年即成交344套，其中上海人106套，港澳台及海外39套，外省市199套(浙江66套)。

　　薛建雄指出，这其中，浙江资本增长速度最为迅猛，也是沪上豪宅的外省市购买主力。其中，浙江买家上半年购买3万以上高档公寓的总金额更是从去年上半年的0.6734亿元增加到12.7196亿元。

　　上海银监局报告给出的楼市情况，也体现了“两外人士”成为房贷增加的主力，但不尽相同。

　　报告指出，今年以来“两外人士”对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。至6月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1328.2亿元，占全部个人住房贷款比重为42.9％,余额比年初增加52.6亿元，其增量占全部个人住房贷款增量的60.8％。

　　但基于统计数据显示一手住房贷款和二手住房贷款增量的巨大差距，上海银监局分析，“目前一手住房成交趋于主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。”

　　但事实上，“两外人士”房贷增量更多集中在市中心区域一手高档物业，除了与银行产生借贷关系的买家外，更多买家为一次性付款，未向银行借贷，也就无法在房贷数据中体现。