房贷挣钱的奥秘

2011年05月23日10:23  来源:证券市场周刊  作者:米伦坎普
 字号:
作者系美国著名基金米伦坎普基金创始人和基金经理,文章节选自《财富引路人》一书
作者系美国著名基金米伦坎普基金创始人和基金经理,文章节选自《财富引路人》一书

  【《证券市场周刊》特约作者 米伦坎普】从通货膨胀和住房抵押贷款利率的变化,我们可以了解投资环境的变化,而对投资环境的准确认识和判断,将会决定你的银行抵押贷款是否有利可图。

  通胀率和抵押贷款利率的关系

  图1所示是1952年—2006年的名义抵押贷款利率,这是银行或存贷款机构在给你提供抵押贷款时所报出的利率。1951年,我父亲用4.5%的抵押利率贷款买了一个农场。所有的邻居都说:“下次经济萧条来临时你会破产的。”第一次世界大战后出现过经济萧条,因此所有人都认为第二次世界大战后也会出现经济萧条。

  虽然父亲交了40%的首付,只是将剩下的60%以4.5%的抵押贷款来支付,但他还是吃不香睡不好,因为这笔债务让他害怕得要死。顺便说一句,那时他的利息支出其实还没有租一栋住房那么多。

  1971年,我和妻子康妮用7.5%的抵押利率贷款买了一栋房子。父亲对我说:“罗恩,这利率高得吓人。”我说:“据我所知,按税后计算,这个抵押贷款的成本不会超过我们现在居住的那套公寓。”按月计算的话,它们的税后成本是一样的。我当时就知道这些。幸运的是,我只要知道这些就够了。

  1981年,我兄弟洛德以14%的抵押利率贷款买房。我对他说:“洛德,利率太高了。”他回答道:“不用担心,通货膨胀会升高,它会帮我忙的。房子的价格会上涨。我不担心利率太高。”想想这个:我父亲对4.5%的利息还担心得要死,而我兄弟对高达14%的利率却不以为然,这就是因为经济气候变化导致人们对利率态度的完全转变。

  在图2中,我们将名义抵押利率与倒转过来表示的通货膨胀率放在一起。初看起来,我们会觉得两个图差不多完全一样,但事实上,通货膨胀率的上涨远远早于抵押贷款利率的上涨。随后,在20世纪80年代,通货膨胀率迅速下降,而抵押贷款利率则是逐步下跌的。

  20世纪70年代,人们一直说:“不错,通货膨胀率是在上涨,但它会下降的。”到20世纪80年代,人们一直说:“没错,通货膨胀率下降了, 但它还会再涨上去的。”可见人们的认识远远落后于现实。

  一些人总喜欢说华尔街可以预测未来,可以预测6个月之后的状况。在关于公司收益之类的事情上,华尔街确实能够预测未来,但在通货膨胀率的变化货币价值的变化方面,华尔街落后于现实10年之久。在对通货膨胀的认识起初是对通货膨胀的上升,之后是对通货膨胀的下降上,华尔街都落后于现实10年之久。这10年之久的滞后可以让你赚得(或损失)巨大数额的金钱。

  经济气候改变规则

  如果我们取两个图的净值,就会得到实际抵押贷款利率(名义抵押贷款利率减去通货膨胀率)。图3所示就是实际抵押贷款利率。

  抵押贷款的利息是可以在税前从应税收入中扣除的。如果我们在税收上进行调整,就得到了图4。

  图4看起来有些不同吧?从图4中,我们看到了3种不同的经济气候:

  1.1952年—1967年,长期债务会让你亏损。扣除了税收和通货膨胀因素后,我父亲4.5%的抵押贷款利率的实际利率为2%,所以我们必须拼命工作以早日还清贷款。

  2.1968年—1981年,长期债务实际上会让你赚钱。康妮和我1971年买了一栋房子。不久之后,我就意识到我最不希望做的事情就是把贷款快点还清。我的抵押贷款正在帮我挣钱啊!我多希望我当时以更大的一笔贷款买了一栋更大的房子啊。记住这句话:“用房产的增值借更多的抵押贷款,买更大的房子。”1968年-1981年,当时的经济气候使借钱变成了有利可图的交易。“用房产的增值借更多的抵押贷款,买更大的房子”确实可行,但是随后经济气候又发生了变化。

  3.到1982年,借钱又成了负债。我兄弟14%的抵押贷款让他遭受亏损。在两年之内,他将利率降到11%,但他还是在亏损。在整个20世纪80年代,他都愿意支付高达11%的抵押贷款利率,因为他认为通货膨胀会上涨回来。他坚持这种看法是因为,他认为他在20世纪70年代所经历的高通货膨胀水平是正常现象,他没有意识到,经济气候已经改变了。

  理解图4中所显示的经济气候的变化对理解过去50年中很多投资的成功和失败非常关键,它就有这么重要,它揭示了为什么同—个投资策略在一个时候是有用的,但在另一个时候突然就失灵了。换句话说,经济气候改变时,它也会改变规则。

  在20世纪70年代,你我最应该做的事情就是借钱。对我们中的大部分人来说,借钱的方式就是买房地产。我的那些在20世纪70年代贷款买了农场的堂兄弟们现在已经是百万富翁了,而那些在20世纪80年代才开始贷款买农场的人现在都已经破产了。

  当经济气候发生变化,货币的价值发生变化时,它改变了一切当然,是改变所有用货币来衡量其价值的一切。你无须预测经济气候何时会改变,但当它改变时,你必须能够认识到它的改变。

点击查看本期《证券市场周刊》杂志更多文章

  【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。

自动登录
用户名: 密码:

正在验证用户信息...
推广
热点
感谢您的参与!
查看[本文全部评论]
免费手机资讯客户端下载