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补短板+去杠杆:资管新规满月 房地产投融资再出发

2018-06-19 08:02:50 和讯名家 
  摘要

  在资管新规影响下,资金端的紧张与规模膨胀并存,房企面临的资金形势如困兽犹斗。

文 | 卢宝宜 洪静
文 | 卢宝宜 洪静

  来源 | 中国房地产金融

  一切过往,皆为序章。

  4月27日,中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称“资管新规”),新规落地满月之际,影响波及银行、信托、基金、证券、期货、保险资管等多类金融机构现有业务发展,也影响资金投向行业。

  作为资金密集型领域,房地产“高周转”、融资量大、持续周期长等特点,决定了房地产终将绕不开资管新规的影响。兴业证券房地产首席分析师阎常铭分析认为,房地产企业的融资渠道与方式将受新规影响,更多体现在资金端。

  资管新规旨在消除多层嵌套、打破刚性兑付、降低杠杆水平、禁止资金池、防范影子银行风险和流动性风险、抑制通道业务,以对金融风险进行更严苛且规范的监管。为何资管新规会成为业界关注焦点,调控背景下房地产投融资正带来怎样的影响?

  新规背后

欧美发达国家的资管行业走过70多年,成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段。而中国只用了20多年来探索,已经形成了百万亿元的市场。
  欧美发达国家的资管行业走过70多年,成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段。而中国只用了20多年来探索,已经形成了百万亿元的市场。

  公开数据显示,截至2017年底,国内资产管理总规模已达百万亿元。

  其中,银行表外理财产品资金余额为22.2万亿元,信托公司受托管理的资金信托余额为21.9万亿元,公募基金、私募基金、证券公司资管计划、基金及其子公司资管计划、保险资管计划余额分别为11.6万亿元、11.1万亿元、16.8万亿元、13.9万亿元、2.5万亿元。

  巨额的增量并没有相应的监管匹配。2013年,银监会为了进一步限制类信贷资产的规模,专门对非标资产的总额和占比进行了限制,发布了8号文《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,其中包括将票据归入非标资产里,试图规范投资于“非标准化债权资产”的理财业务。

  2017年,证监会发布《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》,明确对主要投资于非上市交易的股票、债券及不存在活跃市场需要采用估值技术确定公允价值的投资品种的基金,采用封闭或定期开放运作方式;并且限制了“单支开放式基金投资于流动性受限资产的市值合计不得超过该基金资产净值的15%的规定”。

补短板+去杠杆:资管新规满月 房地产投融资再出发
从资管新规披露内容来看,目的是让金融回归本源:银行回归为实体经济提供信贷的主旨功能,保险公司分散和承担各类可商业化风险,券商资管要防止沦为变相信贷业务,规范非金融机构开展资管业务并明确接受统一监管。

  “资管业务在满足居民财富管理需求、增强金融机构盈利能力、优化社会融资结构、支持实体经济等方面发挥了积极作用。但由于同类资管业务的监管规则和标准不一致,导致监管套利活动频繁,一些产品多层嵌套,风险底数不清,资金池模式蕴含流动性风险,部分产品成为信贷出表的渠道,刚性兑付普遍,在正规金融体系之外形成监管不足的影子银行,一定程度上干扰了宏观调控,提高了社会融资成本,影响了金融服务实体经济的质效,加剧了风险的跨行业、跨市场传递。”央行相关负责人表示。

  部分市场人士称其为“史上最严”,资管新规制定了统一的监管标准,按产品类型而非机构类型进行监管。总基调是以防范金融风险为目的,最大程度地消除监管套利空间,同时对资金池业务、刚性兑付、多层嵌套、通道业务、非标业务等重点领域制定了严厉的措施:

去刚性兑付。资管产品的本质是“受人之托,代人理财”,但此前国内市场保本保收益的刚性兑付,实则偏离并干扰了真正的市场。不仅弱化了市场概率,还可能导致道德风险。因此,新规明确要求,金融机构应向投资者传递“卖者尽责,买者自负”的理念,不得以任何形式垫资兑付。
  去刚性兑付。资管产品的本质是“受人之托,代人理财”,但此前国内市场保本保收益的刚性兑付,实则偏离并干扰了真正的市场。不仅弱化了市场概率,还可能导致道德风险。因此,新规明确要求,金融机构应向投资者传递“卖者尽责,买者自负”的理念,不得以任何形式垫资兑付。

  消除多层嵌套,去通道业务。过去为满足市场参与者的多种要求,例如方便后续退出,或间接投资等,不少金融机构往往通过嵌套实现不同市场的多样化资产配置。但由于行业监管标准不统一,产品多层嵌套的问题日益凸出,不仅抬高社会融资成本,还放大了杠杆。此次新规统一了同类资管产品的监管标准,要求平等准入,将嵌套层级限制为一层,直接消除了多层嵌套和通道业务的可能性。

  去资金池。过去,部分金融机构在开展资管业务过程中,将募集资金建立资金池进行滚动发行、集合运作。但这样的模式有一个弊端,产品的资产放在一个池子里,每只产品独立收益无法辨识的同时,风险也无法辨识。因此往往会出现资金的流动性风险,若将短期资金投放到长期项目,容易发生逾期、坏账、资金链断裂的风险。新规正式禁止了资金池的业务,指明应确定资管产品所投资产的期限,以减少期限错配的问题,也对资管如何控制流动性风险提出了要求。

  原央行行长周小川表示“高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源”。去杠杆是一个对市场挤泡沫的过程,当中必然会给行业带来阵痛。华创证券投资委员会委员、固定收益部副总经理周文渊预测:“预计一年内资产管理总规模将出现明显萎缩,规模在20万亿-30万亿元。”

  正式文件将整改期限放松至2020年底,留出近两年的时间以用来缓冲过渡。中金公司表示,延长了过渡期,或缓解流动性硬着陆之忧,但一场势在必行的变革正在发生。

  房地产输血告急

正所谓破而后立,“十九大”明确指出:到2020年中国将面临三个攻坚战,第一项就是防范化解重大风险。资管新规后,金融业格局有望得到重塑,资管行业正在迎来涅槃重生。
  正所谓破而后立,“十九大”明确指出:到2020年中国将面临三个攻坚战,第一项就是防范化解重大风险。资管新规后,金融业格局有望得到重塑,资管行业正在迎来涅槃重生。

  作为经济“脱实向虚”的主要推动力,房地产市场也在经历着去杠杆的“洗礼”。据国信证券经济研究所不完全统计显示,2016年“9· 30”为第一轮调控政策高峰,10月份出台16个城市限购限贷政策,7个城市限价政策;2017年“3·17”为第二轮调控政策高峰,除了限购限价政策升级,还增加了限售政策。

  进入2018年,兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对符合条件的人才放松限购,全国实施差别化调控,步入精细化管理阶段。

  楼市调控给房企销售带来一定阻力,从投融资角度看,自“9· 30”之后,也出现了从紧态势。2016年10月13日,央行召集17家银行就楼市调控开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险,收缩土地贷款。2016年10月20日,央行发布《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通知》,有意将商业银行表内外业务统一管控起来,表外理财规模放缓,委外投资增速将受到较大影响。

同月,银监会召开三季度经济金融形势分析会,重磅发布《关于进一步加强信用风险管理的通知》。会议要求严控房地产金融业务风险,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,严禁银行理财资金违规进入房地产领域,加强房地产信托业务合规经营。
  同月,银监会召开三季度经济金融形势分析会,重磅发布《关于进一步加强信用风险管理的通知》。会议要求严控房地产金融业务风险,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,严禁银行理财资金违规进入房地产领域,加强房地产信托业务合规经营。

  私募方面,2017年2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资。2017年3月至4月,银监会集中发文——理财、同业、代销以及嵌套、杠杆等受到强监管的影响,2017年4月份开始出现了很多银行的委外赎回现象,并造成了银行表外、通道融资业务的急剧收缩,地产融资业务更是首当其冲。

  2017年5月下旬,银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》——重点检查信托公司“是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务;‘股+债’项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款”,此波检查直接导致地产信托渠道融资进入速冻状态。

  2017年年末,备受关注的资管新规征求意见稿重磅发布,刚性兑付、资金池操作、融资杠杆与嵌套、产品分级等今后将受到严格规制。2017年12月,央行、银监会发布《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》,对网络小额贷款业务展开清理整顿工作,同时对银行业金融机构参与“现金贷”业务作出具体规范,防止该类资金变向流入房地产市场。

  此次资管新规的推出,无疑是对此前一系列房地产调控再上一环“紧箍”。阎常铭表示未来房地产投资影响体现在四个方面。

第一,今年房企资金的缺口比去年大,资金链条紧张。今年整体债务到期量比较大,要么再融资实现到期债务的偿还,要么收缩资产规模,去杠杆、收紧资产负债表。所以今年和明年,房企融资需求刚性较大。
第一,今年房企资金的缺口比去年大,资金链条紧张。今年整体债务到期量比较大,要么再融资实现到期债务的偿还,要么收缩资产规模,去杠杆、收紧资产负债表。所以今年和明年,房企融资需求刚性较大。

  第二,房地产调控的整体基调没有变。监管部门对于金融机构和房地产还是审慎角度,银行理财资金流向房企的通道面临更大的限制,信贷更为谨慎,房企面临着一个捉襟见拙的局面。

  第三,大房企更容易抢占市场份额。资金链条相对紧张,可以反映在房企的融资成本和融资方式。由于融资条件越发苛刻,更有实力的企业才能拿到钱。

  第四,房企融资的风险在今年会进一步显现。未来违约风险可能越来越高,整体来讲这一轮风险显露,与2013年和2014年还是不大一样,可能更多的压力来源于监管。

新城控股副总裁欧阳捷近日也表达相同看法,行业集中度正在加速,而且加速的速度远远超过我们预期。
  新城控股副总裁欧阳捷近日也表达相同看法,行业集中度正在加速,而且加速的速度远远超过我们预期。

  “未来房企的融资新门槛是50强,不是百强了。只有到50强,才有机会获得融资。”

  在此轮房地产调控周期中,房企“一切为高周转让路”成为加速资金流转、扩大规模的战术手段,这一目的背后是日渐趋紧的调控政策与资金链紧绷。

    本文首发于微信公众号:中国房地产金融。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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