商品房预售资金监管新规出台，你的期房还会烂尾吗？

对于一位普通的购房者而言，在房产证到手之前，担心的问题不少，其中有一项便是害怕房子“烂尾”了。

2月22日晚间，新华社发布对商品房预售资金监管新规的解读稿件。报道指出，实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。

这不由让人想到与烂尾楼挂上等号的“泰禾院子”。2021年12月底，记者实地探访了号称“复工进行时”的泰禾杭州“大城小院”。彼时，上述项目的工作人员告诉记者，“大城小院”项目出现过资金问题，但现在资金账户被监管，项目都在稳步推进中。详见银柿财经报道《是否真的复工？能否按时交房？泰禾的“院子”里藏着多少风险》

然而，近两月时间过去了，“大城小院”再无更多的消息。如今，更新迭代的预售资金监管新规能否彻底终结烂尾楼？“全国统一监管，肯定对抑制烂尾楼有一定的正向作用。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱告诉银柿财经记者。

新规执行困难不小

事实上，预售资金监管制度设计的本意就在于规范房企合理使用项目预售资金，以保证项目顺利竣工和交付，减少和防范停工、烂尾情况。但在实际过程中，或是因为监管不严，或是因为职责划分混乱，尤其是近两年，随着房企融资监管力度加大，现金流受限，各地期房“烂尾”现象不断。

“烂尾楼的成因十分复杂，即便有严格的资金监管也不一定能顺利交房。但新规相对而言已经更加细化，也更易于执行。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示。

在王玉臣看来，几乎所有的烂尾楼其实都和开发商挪用预售款有直接或间接的关系。“这是因为挪用预售款的违规成本太低了。”此前的《城市商品房预售管理办法》规定，预售款项应当用于有关的工程建设，如果挪用应当受到相应的处罚，处罚额度的上限为3万元。

“纯粹采用堵，且不高的惩罚力度显然已经无法满足楼市调控的需要。”王玉臣补充道。

随着烂尾楼的井喷，国家和各地方政府愈发注重对预售资金的监管。但 “一城一策”的预售资金监管制度使得监管难以真正落地。 “对预售资金监管政策进行了统一，这也使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

同时，新规还指出，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

“以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而近年来房企的融资监管更严，房企的资金流压力被加大。”王小嫱表示，“此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。”

虽然房企可以提取使用额度外的资金，但如何核定这个额度，王玉臣直言，这是一个技术活。“额度核定的实际操作还是有一定难度的，这也使得新规的落地存在一定困难。”

“一是工程造价本身技术含量就比较高，也存在一定的幅度变量。二是工程中出现工程量增减很正常的。而且一些主要建材价格浮动过大也是常态。”王玉臣补充道。

暴雷房企监管更严格

不可否认的是，新规的出台被视为房地产行业的又一利好消息。

克尔瑞研报指出，新规不仅将推动预售资金监管规范化，同时也提高了预售资金使用的灵活性。尤其经历2021年下半年销售遇冷、债务违约频发等困境，为保证项目交付，西安、天津、石家庄等省市相继加强预售资金监管，在一定程度加剧了房企流动性阵痛。随着新规的出台，部分监管趋严的城市势必调整放松，预期将为房企释放出一定的流动性。

业内人士认为，若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。同时，对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，新规亦将有一定的纠偏效果。

“整体看，全国性的预售资金监管政策出台目的是释放给市场宽松信号，但实际执行过程中，预计宽松幅度不会大，特别是三四线城市，因为销售压力大，地方政府为了保证购房者权益，对预售资金监管的力度不会明显放松。”中原地产首席分析师张大伟分析道。“从预售资金监管政策看，影响相对有限，特别是对资金链紧张企业，反而影响不大。”

有媒体报道，2021年11月起，北京、成都、烟台、广州等城市，开始陆续降低预售监管资金留存比例，进一步优化预售资金使用效率。

张大伟称，从最近各地的预售政策变化看，基本有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧。“一方面，可以释放市场整体资金流动性；另外一方面，保证了购房者的基本权益被保障。”

“从预售资金监管角度看，对于国企央企资质相对较好的企业肯定利好更明显，对于资金压力大的房企，地方政府预防式的资金监管在保交楼的影响下，不会放松。”张大伟补充道。

易居企业集团CEO丁祖昱对媒体表示，新规的出台是稳定房地产行业发展政策“组合拳”中的重要组成部分，但其在具体执行层面或许还存在一些困难。“从目前的情况看，仅靠这一项政策就将当前行业所有的问题都解决，显然不太现实，还需要一系列相关政策配套，还有房企自身状况的改善。”丁祖昱说。