富国银行：借贷成本上升将使美国楼市陷入衰退

美国抵押贷款利率徘徊在8%左右，加上大流行期间房价大幅上涨，导致美国住房负担能力恶化，在某些情况下还冻结了经济活动。

富国银行最近警告称，抵押贷款利率维持在高位的时间越长，借贷成本就会越高，这可能会使房地产市场陷入衰退。

富国银行的经济学家在最近发表的一篇评论文章中写道：“在2023年上半年总体好转之后，住宅市场现在似乎正在随着抵押贷款利率的上升而萎缩。”这篇文章的标题就是《借贷成本上升将使住房市场重新陷入衰退》。

10月初，美国30年期固定抵押贷款利率20多年来首次达到8%。富国银行称，尽管随着美联储放松对通胀的打击，利率可能会下降，但在可预见的未来，融资成本可能仍将高于疫情期间的低点。该行报告称，随着抵押贷款利率上升，“楼市反弹”的前景正在黯淡。

虽然富国银行没有特别提到上一次房地产市场低迷，但该行高级经济学家查理·多尔蒂（Charlie Dougherty）和该公司的经济分析师帕特里克·巴利（Patrick Barley）在文章中提到了当前房地产市场与上世纪80年代的相似之处。这与美银研究部以及First American最近的研究相呼应。美银警告称，即将到来的楼市“动荡”将与上世纪80年代类似，当时保罗·沃尔克（Paul Volcker）领导下的美联储努力压低两位数的通胀，导致抵押贷款利率居高不下。First American则认为，房地产市场就像20世纪80年代那样“似曾相识”，在高通胀、高利率，购房者的年龄等方面。

富国银行经济学家写道：“一个‘更长更高’的利率环境可能不仅会打压需求，还会减少新建筑，并阻止锁定了较低抵押贷款利率的潜在卖家将房屋挂牌出售，从而限制供应。”

他们写道，不断上升的借贷成本将进一步削弱人们的负担能力。他们援引全国房地产经纪人协会（NAR）的一项计算显示，8月份使用30年期固定利率抵押贷款的借款人的平均本息支付比去年同期增加了26%。

富国银行指出：“月供的增长远远超过了家庭收入中位数的增长，家庭收入中位数同期增长了5%。”抵押贷款利率从8月份开始上升，这意味着现在的月供更高了。

富国银行经济学家写道，假设该行有关美联储已经完成加息并将在明年降息的预测是准确的，那么抵押贷款利率也应该会走低。富国银行的全国住房前景报告显示，今年30年期固定抵押贷款的平均利率将达到6.94%。该行预计，明年30年期固定抵押贷款的平均利率将为6.39%，到2025年将进一步下降至5.70%。

该行预计，由于抵押贷款利率居高不下，短期内人们的负担能力会恶化，这将反过来削弱房地产活动。由于潜在需求和供应紧张，房价将继续以略慢的速度上涨，根据凯斯-席勒指数的追踪，到今年年底，房价将上涨1.8%，到2024年将上涨2.5%。富国银行预测，2025年房价将上涨4.4%。