这家银行一分行被终止资格 擅自划扣商品房预售资金缘何屡禁不止？

又有银行因擅自划扣商品房预售资金被通报。11月30日，北京商报记者梳理发现，今年以来，已有浦发银行(600000)福州分行、泉州银行福州台江支行、招商银行(600036)福州分行、渤海银行株洲分行等多家银行分支机构因擅自划扣商品房预售资金，被记录违规或遭终止监管银行资格。

在分析人士看来，部分银行划扣商品房预售资金用于归还贷款，是在避免不良损失和保交楼之间选择了前者，本质上属于两害相权取其轻的做法，只要监管处罚力度弱于银行内部不良追责惩罚，这类现象就会屡禁不止。考虑到地产调整周期里类似矛盾可能会越来越多，预计后续预售资金监管力度和违规处罚力度仍将大幅提升。

多银行被记录违规或终止资格

这家银行因擅自划扣商品房预售资金被“点名”。近日，福州市城乡建设局发布通报称，该局在商品房预售资金监管检查中发现，在正荣观江樾小区项目未完成交付及不动产权首次登记，且已明确告知项目属于有关保交楼例会重点监管项目的情况下，浦发银行福州分行仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款。

福州市城乡建设局表示，浦发银行福州分行已违反相关规定，未切实履行商品房预售资金监管职责。为切实保障购房人合法权益，禁止挪用预售资金，对浦发银行福州分行上述违规行为进行通报，并依据相关规定记录违规一次。

浦发银行福州分行已不是首次被通报，据了解，2022年3月29日该分行也曾因未按要求实施商品房预售资金监管被记录一次违规。结合此次通报，根据《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》第十四条等相关规定，福州市城乡建设局对该行监管银行资格予以终止。

《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》显示，监管银行首次被查出违规拨付监管额度内资金的，将被责令改正、追回款项并承担相应责任；被查处2次违规拨付行为的，将暂停或终止监管银行资格，不将其列入商品房预售资金监管银行名单。

11月30日，北京商报记者就商品房预售资金监管相关问题致电并采访浦发银行，截至发稿尚未得到回复。

而在浦发银行福州分行之前，招商银行福州分行、泉州银行福州台江支行也因将商品房预售资金监管账户款项擅自划转，被福州市城乡建设局记录违规一次。根据通报，招商银行福州分行系将预售资金监管账户款项擅自划转570万元用于归还贷款。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，擅自划扣商品房预售资金属于典型的违规行为，违反了商品房预售资金监管的相关规定，违规的监管银行应当受到相应的行政处罚。今年以来频频出现银行因擅自划扣商品房预售资金被处罚的事件，也说明了行业违约现象仍较严重，市场监管力度在逐步增强。

违规划扣或导致房屋难交付

银行违规擅自划扣商品房预售资金的背后是自身利益和社会利益之间的博弈。星图金融研究院副院长薛洪言认为，部分银行划扣商品房预售资金用于归还贷款，是在避免不良损失和保交楼之间选择了前者，本质上属于两害相权取其轻的做法，只要监管处罚力度弱于银行内部不良追责惩罚，这类现象就会屡禁不止。

违规擅自划扣商品房预售资金所造成的危害也不容小觑。北京商报记者注意到，渤海银行株洲分行此前因未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，被株洲市住房和城乡建设局约谈警示，责令该分行返还擅自划扣的商品房预售监管资金。不过，因擅自划扣的商品房预售监管资金一直没有整改到位，湖南省住房和城乡建设厅要求所在市州商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。同时，建议相关部门和单位慎重选择渤海银行及其所辖基层经营单位作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行。

“商品房预售资金不规范使用可能导致延期交房、楼盘烂尾等，负面影响较大”，某银行分析人士表示，银行违规擅自划扣商品房预售资金背后的动因可能与少数银行分支行负债压力大、少数银行内部管理存在一些漏洞、商品房预售管理存在信息不对称情况、部分业务员依法合规开展业务意识有待提升等有关。

预售资金监管力度仍将加强

为减少擅自划扣商品房预售资金等违规行为发生，近年来，预售资金监管的力度明显增强，2022年1月，《关于规范商品房预售资金监管的意见》下发，明确监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

各地也相继出台细则加强预售资金监管力度，北京、武汉、宿迁、南充、石家庄等地均出台或优化了预售监管相关政策，包括提高预售门槛、细化预售资金监管专用账户留存额度、入账流程调整为先监管保护后网签等。

对于商品房预售资金监管的难点及后续监管趋势，关荣雪表示，商品房预售资金监管采取的是“住建部门+监管银行”的监管形式，住建部门是监管的主管部门，银行负责协助监管，但实际上主管部门无法时刻监督监管银行的行为，因此监管银行违规划拨商品房预售资金挪作他用或是清偿开发贷款的事情时有发生。预计后续监管力度将会逐渐加大，进一步完善商品房预售资金监管的相关立法，加强对银行的监督和管理，对于挪用商品房预售资金的行为严格处理。

薛洪言也认为，加强商品房预售资金监管治标之策是加大监督、处罚和曝光力度，大幅提高银行的违规成本，考虑到地产调整周期里类似矛盾可能会越来越多，预计预售资金监管力度和违规处罚力度仍将大幅提升。而从治本之策来看，应推动贷款银行与预售资金监管银行分离，从根本上避免银行陷入自身利益与公众利益的两难选择之中，才能更好地解决预售资金擅自划扣的问题。