浙商银行首席殷剑峰：2014年前期房销售相当于现房销售4倍，到2021年相当于10倍！房地产调整正源于2021年

8月1日-2日，“中国首席经济学家论坛暨第三届大湾区（黄埔）经济峰会”在广州举行，主题为“新起点、新时代、新境界，全面深化改革推进中国式现代化”。浙商银行首席经济学家殷剑峰出席并演讲。

殷剑峰谈到，中国房地产市场调整源起于2021年1月份的三道红线，三道红线为什么会产生那么大影响？2015年之后房价上涨的背后是期房销售远远超过现房，2014年之前期房销售相当于现房销售的4倍左右，到2021年相当于现房的10倍。

他指出，从危机后房价的变化看，就是均值回复。以日本为例，涨得多跌得多，比如说东京大阪，涨的时候远远超过了日本平均水平，跌得也多，名古屋这种小地方涨得少，跌得也少，2011年日本房价指数跌回到1981年的水平。美国也一样，2008年的全球金融危机，俄亥俄一个制造业衰落的地带涨得少，所以跌得也少，一定是均值回复。

美国房地产市场在经历短期危机后迅速恢复，而日本则经历了长期的停滞。这种差异与两国的人口结构和货币政策反应有关。美国在危机后采取了积极的量化宽松政策，而日本则反应较慢。“通货紧缩和通货膨胀哪个好？肯定是通货膨胀好，因为通货膨胀说明你还是一个健康的机体，是一个年轻人会感冒会发烧，通货紧缩就是一个冰冷的躯体”，他说。

殷剑峰还提到，我国一直依靠外汇资产来投放流动性，但2014年之后发生了很大变化，2015年以后我国依靠再贷款来投放流动性，这种方式是制约了央行货币政策效率的关键。为什么再贷款带动不了资产？原因很简单，再贷款存在两个问题：一是期限短，借钱的商业银行承担流动性风险。二是再贷款是央行把钱借给商业银行，让商业银行冲在前面救房地产，商业银行承担信用风险。这两个原因使得再贷款带动资产扩张的速度、效能下降。

最后，殷剑峰指出，中国面临的人口问题是少子化+老龄化，所以要建设生育友好型的社会，要切实降低生育养育教育的成本。“我们不要只针对房地产市场救房地产市场，要学会围魏救赵”。

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