深圳有钱人捡漏法拍房，缘何劝退普通购房者？律师：竞拍成功并不意味着一定能拿到房产，还需办理产权登记

文 | 新浪财经 徐苑蕾

不久前，深圳5套千万级法拍房被疯抢引发热议。业内不禁感慨，“有钱人也在捡漏。”

一直以来，价格是法拍房最大的吸引力。据机构统计数据显示，上半年成交法拍房的平均折价率超过30%。

一部分买家大胆出手的同时，另一部分买家却因为法拍房存在的风险望而却步。捡漏与踩坑之间一线之差，因此越来越多的法拍房买家会主动求助辅拍机构。

在辅拍机构的帮助下，去年宋辉（化名）在司法拍卖网站上以630万抄底了一套法拍房住宅。除了房款之外，宋辉还向辅拍机构支付了超20万的佣金和近5万元过桥资金手续费，加上购房契税以及原业主遗留下来将近20万未缴的物业费，实际上宋辉房子最终的房价接近700万。

有律师表示，法拍房可能会存在占有使用、产权不清、多重查封、拖欠税费、质量结构、无法迁移户口等问题。“竞拍成功并不意味着一定能拿到房产，竞拍人后续还需要去办理产权登记并实际占有房产才算完全拿到该房屋。”

价格倒挂，有钱人也在捡漏

去年11月，宋辉在司法拍卖网站上以630万竞得一套140㎡的法拍房。由于原业主与债权人出现资金纠纷，这套房子被法院强制执行并进行拍卖。

宋辉一直在贝壳上观望房源，后来却在很偶然的机会下接触到法拍房的辅拍机构。“我是在这家机构推送的房源中看到了我的房子，同小区挂牌的房源中没有相同朝向的户型，而且价格也更便宜。”

法拍房与二手房价格倒挂，给了买家出手的动力。按照宋辉的竞拍价来计算，其房子均价约4.5万/㎡，而同小区在售房源挂牌价约5.3万/㎡。

通常情况下，法拍房的价格要低于市场价。根据最高人民法院的相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%，若流拍二次拍卖时则可在第一次流拍价的基础上最多再打折80%。

克而瑞统计数据显示，在房屋交易量持续收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在进一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达到了33%，较2023年上半年增加了3个百分点。

有钱人也杀入了法拍房市场。今年4月，深圳5套千万级法拍房被疯抢引发广泛关注。其中，一套起拍价为3906万别墅吸引了14人报名竞价，每一轮加价幅度为19万，最终经过493轮的出价，这套房子以1.6亿元的天价成交，较评估价4882万高出3.3倍，单价直逼38万/㎡。

不过值得注意的是，如果委托中介机构辅拍，在房价之外，买家还面临着更多购房成本。宋辉表示，其先交付了10万元保证金，之后辅拍机构才启动房源调查并提供尽调报告，竞拍成功后当天还需支付成交总价3.5%的佣金。

此外，按照竞买规定，房源竞拍成交后，买家需要在10日内将尾款缴入法院账户。但由于房源未过户不能进行抵押，因此如若需要办理按揭贷款的买家往往会先选择辅拍机构提供的过桥资金。根据宋辉介绍，他申请了约300万元过桥资金，辅拍机构最终收取了1.5%手续费，1个月后宋辉顺利拿到房本。

以此计算，宋辉支付了超20万的佣金以及近5万元的过桥资金手续费。“加上购房契税以及原业主遗留下来将近20万未缴的物业费，这套房子最终总房价接近700万。”宋辉称。

新浪财经了解到，法拍房辅拍机构大多自称是不良资产处置服务商或拥有拍卖资质的服务企业，这些机构的全流程服务覆盖选房尽调、成本测算、签约贷款、协助竞拍、协助过户和清场交付等多个环节。

成交率走低，买家望而却步

近年来，法拍房挂拍量连年走高，给一心想要捡漏的买家提供了更多机会。今年上半年，法拍房挂拍量依然高企。据克而瑞抽样调查数据显示，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023年同期增加了12%。

一位房企人士指出，法拍房数量增加的原因，主要与业主偿贷能力下降有关，此外房价下行引发资产贬值，贷款违约情况增加，从而推动了法拍房的供给。央行数据就显示，2023年个人住房贷款违约率较2022年上升了2.3个百分点。

不过，法拍房挂拍量和成交率却走向不同方向。与新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。2024年上半年法拍房成交了2.8万套，平均成交率17%，较去年同期下降7个百分点，首拍成交率仅12%，较平均低5个百分点。

相比于全国一二手房15万亿元以上的交易规模来看，目前年交易量的1500亿法拍房还不到交易总量的1%，在楼市之中只是个小角色。但是，法拍房隐藏着诸多棘手问题，让其成为房产纠纷的“重灾区”。一部分买家捡漏的同时，另一部分买家却因法拍房存在的风险和不确定性望而却步。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，法拍房存在占有使用、产权不清、多重查封、拖欠税费、质量结构、无法迁移户口等问题。“竞拍成功并不意味着一定能拿到房产，竞拍人后续还需要去办理产权登记并实际占有房产才算完全拿到该房屋。”王玉臣说道。

宋辉同样提到，法拍房最大的风险在于收房环节。“辅拍机构最大的作用之一就是辅助收房。像我的房子虽然被法院强制执行拍卖，但是原本的租客还住在里面，最后靠辅拍机构才能清场。”

据宋辉介绍，去年11月竞拍成功后，12月辅拍机构就帮其办理了房本，今年1月正式收房，“之前其实也非常担心，但我的整个买房过程还算比较顺利。”而如果辅拍机构不能在合同约定的时间内把房源交给宋辉，则需要向宋辉赔偿全数房款用于回购该房源。

王玉臣律师建议称，竞买法拍房前，购房者务必对房源进行充分了解，排除相关风险。“买家需要尽可能多地了解房子的相关信息，不限于产权情况、抵押、查封等情况。此外，一定要现场看房，并关注房屋的使用缴费和户口等问题。最后还可以通过查询裁判文书和执行信息核实房屋是否涉及其他纠纷。”

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