房贷利率定价新机制即将落地！三个月、半年、一年重定价周期怎么选？能调几次？

　　10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行齐发公告，从明日（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

　　针对重定价周期调整问题，新浪金融研究院对此咨询了工商银行(601398)、农业银行(601288)等多家大行，其客服人员表示贷款人可选择将重定价周期调整为三个月、六个月或一年，仅有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销。

　　那么，对贷款人而言，应如何选择三个重定价周期？有专家表示，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）或将经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对贷款人而言差别不大。但对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率仍有下行趋势，选择较短周期更为有利。

　　如何发起加点值调整申请？

　　偏离幅度约为30个基点

　　10月31日，国有六大行齐发公告，纷纷表示从明日（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

　　据了解，此次利率调整范围包括已经放款的商业性个人住房贷款（包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款），不包括商业用房（含商住两用房）贷款、公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分。

　　那么，若是以LPR为定价基准的浮动利率房贷，购房者在什么条件下可以发起加点值调整申请？

　　比如，农业银行对此表示，当浮动利率购房者利率加点幅度与最新全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于30BP时，可提出利率加点幅度调整申请。

　　其中，重新约定的加点幅度不低于最新全国新发放房贷利率平均加点幅度+30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。此外，该行还提醒，具体加点值根据市场供需、客户风险溢价、担保变化等因素确定。

　　与此同时，全国新发放房贷利率平均加点幅度等于“央行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值”（全国新发放房贷平均利率以中国人民银行官方网站利率政策栏目公布的为准）。

　　购房者如何申请办理加点值调整？大行表示，自2024年11月1日起，在符合调整加点值要求时，客户可随时通过手机银行或者线下贷款经办行向银行申请单笔加点值调整。

　　此外，倘若住房贷款是存量固定利率房贷（或以贷款基准利率为定价基准的存量浮动利率贷款）的是否可以纳入调整范围？

　　有国有大行对此表示，须先向银行申请将贷款转换为以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷，方可纳入常态化存量住房贷款利率调整范围。但仅可进行一次上述转换，不支持转回。

　　如何申请重定价周期调整？

　　选长周期还是短周期？

　　近期，央行发布的公告显示，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

　　重定价周期是指两个重定价日之间的时间间隔，对于如何申请重定价周期的问题，六大行均给予了回应。

　　比如，工商银行客服对新浪金融研究院表示，该行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，用户可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整，可选择按3个月、6个月、12个月重定价。

　　调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日；如重定价当月无相对应的日期（如：29日、30日或31日），则认定该月最后一天为该周期重定价日。

　　例如，如果某购房者重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，其重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日；如果重定价日是每年1月1日的，重定价周期调整为6个月的，重定价日为每年1月1日和7月1日；重定价周期调整为3个月的，重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

　　该行还提醒，贷款结清前，只能有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销。

　　值得注意的是，工行、农行、建行、交行将不晚于今年11月15日开始受理重定价周期调整申请；中行公告称将于11月1日（含当日）起可受理客户申请重定价周期；邮储银行则自11月7日起，客户可向该行申请调整重定价周期。

　　那么，借款人应如何合理的选择上述三个选项（即3个月、6个月、12个月周期）？

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示：“对于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人而言差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，如此便能更早更多享受到利率下调带来的优惠。”

　　知名经济学者盘和林则认为：“需要看用户对未来利率变动差异的预期，如果预计未来的利率还将不断下降，且降息频率很快，那么选择短周期一定更划算；如果预计未来利率上行，那么便可长一点，如此可以多享受一段时间的低利率。从现阶段看，未来几年我国仍会保持降息趋势，所以，若还款时间不长可选择短期。而从长期看，我国利率下降也有极限，如果较长，则可以考虑一年周期。”

　　存量房贷利率还会降吗？

　　对银行净息差影响如何？

　　王青表示，上述政策落地，特别是加点值调整部分，意味着存量房贷利率会较快跟进新发放房贷利率同步下调，如此，基于新、老房贷利率差的提前偿还房贷的必要性便会显著下降。

　　对借款人而言，盘和林认为，重定利率能够让借款人有更多选择，更加灵活的安排资金。同时，对于银行而言，需要适应政策，及时调整资金规划，调整资金的供给端，以配合重定价周期政策。此外，要避免期限错配。

　　对银行净息差有影响吗？王青称：“对于银行而言，存量房贷利率较快跟进新发放房贷利率下调，对净息差会有一定下拉作用。就不同的重定价周期而言，同样基于整体房贷期限普遍较长，期间可能要经历几轮利率上行及下行波动，因此，长期来看不同的重定价周期对银行净息差的影响为中性。”

　　对于未来房贷利率走势，王青认为，10月5年期以上LPR报价大幅下调25个基点，尽管5月之后在全国层面房贷利率下限与5年期以上LPR报价脱钩，但其仍是包括居民房贷在内的银行中长期贷款利率的定价基础，因此预计11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调。考虑稳楼市政策正在全面加码，预计新发放居民房贷利率下调幅度平均会超过25个基点。

　　此外，他还表示，未来，综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，预计 2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。

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