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交行:房地产去库存去杠杆同步 开发投资逻辑把握两条线

2017-07-19 13:40:19 和讯银行 

  和讯银行消息 7月18日,交通银行金融研究中心发布最新研究报告认为,6月商品房销售超预期,房价同环比继续下降,兑现热点地区降温和去库存地区热销的双重目标。房地产领域去杠杆进行时,按揭增速较去年大幅回落。认清开发投资逻辑在于“两条线”,主线制约因素没有消失,下行趋势不变;副线若支撑因素增强,下行空间或缩小。

  以下为报告全文:

  1. 商品房销售超预期,房价同环比继续下降。

  1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点;商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。6月70个大中城市新建商品住宅算术平均环比增速为0.7%,同比增速为9.59%,增速较上月分别下降0.05个百分点和0.09个百分点。

  6月商品房销售情况超预期,单月销售面积和销售额增速分别为21.4%和30.3%,为上半年次高和最高。结合CREIS中指数据,一线和二线代表城市成交同比均显著下降,销售的增长主要来自于三四线城市的发力,实现了热点地区降温和去库存地区热销的双重目标。今年以来去库存保持了良好节奏,待售面积每月以平稳的速度下降。

  价格方面,一线城市新房和二手房价环比出现了两年以来的首次下降,政策高压下热点市场依然会维持平静,年内难获喘息机会。同比方面,仅三线城市随商品房热销房价同比增速有所抬升,一二线城市增速均继续下降,各线城市间增速呈收敛态势。

  近期上海首推两幅租赁住房用地,试水“只租不售”模式,并提出目标“十三五”期间新增租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超六成。此举为更多城市范围内实行“购租并举”住房制度变革提供了示范,住房供给结构的革新或也将利于改善购租两个市场长期存在的价格倒挂现象。

交行:房地产去库存去杠杆同步 开发投资逻辑把握两条线

  2. 房地产领域去杠杆进行时,按揭增速大幅回落。

  1-6月份,房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,增速比1-5月份提高1.3个百分点。其中,国内贷款13352亿元,增长22.1%;利用外资104亿元,增长58.9%;自筹资金23273亿元,下降2.3%;定金及预收款23226亿元,增长22.7%;个人按揭贷款12000亿元,增长6.7%。

  五年一度的全国金融工作会议召开,虽未言及地产,却与地产息息相关。作为经济一大实质性的支柱产业,经济去杠杆意味着房地产也需要去杠杆。房地产领域面对交投过热和库存高企的两重天,其任务早已不局限于去库存一头,而是同时需要有针对性的抑泡沫、去杠杆,这一点在去年四季度起的政策中已有明显体现。房地产开发企业主要融资渠道将继续呈现不同程度的限制和收紧,或倒逼部分开发商视野重移海外,不过这些渠道同样也面临着融资成本提升的客观现状。在银行信贷范围内,开发贷款政策一直较严格,去杠杆的重点在按揭贷款方面。上半年在房企各项资金来源中,个人按揭贷款同比增速仅为6.7%,较去年上半年增速回落达50个百分点。

交行:房地产去库存去杠杆同步 开发投资逻辑把握两条线

  3. 认清开发投资逻辑主线,制约因素没有消失。

  2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。土地供应方面,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。

  在上期数据点评中我们阐述了观点,房地产开发投资增速下行趋势确立,但下滑幅度不会太大。判断的逻辑在于“两条线”:主线是方向问题,趋势性向下取决于两个制约因素,销售端下滑的拖累和金融端收紧的约束;副线是幅度问题,下行空间有限则是来自于两个支撑因素,土地供应增加和去库存效应延续。

  三季度尽管由于低基数原因,部分月份开发投资增速可能还有所反弹,然而两个制约因素仍然客观存在:成交面积增速自去年高点下滑超过20个百分点,资金端面临融资渠道的全面收紧和资金成本的显著提升。投资对销售和资金的滞后效应并没有消失,下行的主旋律中没有所谓拐点。若支撑因素之一的各地土地供应放量更为显著,则投资增速回落幅度可能比预期更小;而另一支撑因素棚改和去库存的目的在于改造和消化存量,并不等于在销售行为完成后会追加土地储备和投资,其后续效应小于前者。

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(责任编辑:张倩 HF006)
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