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首付贷“换马甲”卷土重来

2017-09-11 00:05:17 新金融观察  新金融 邹昶昊

  去年下半年,央行等七部门出台新规,明令禁止房产中介提供首付贷。然而,在调控持续重压、“金九银十”褪色的背景下,近日资金链紧绷的环京开发商放任中介向购房者变相提供首付贷,导致部分资金继续违规流入楼市,干扰调控预期。

  半年报

  近期房企密集发布半年报,从账面看房地产行业盈利能力尚可,万科等龙头净利润率明显上升。中国财富网数据显示,148家沪深上市房企中,有80家上半年实现营业总收入同比增长,68家下降;恒大、万科、碧桂园营业额与去年同期相比均有大幅提升,分别达到1879.8亿元、2771.8亿元和2881.9亿元。

  然而,龙头房企高歌猛进,无法掩盖中小房企病入膏肓。Wind资讯统计发现,截至9月5日,在已公布半年报的房企中,近60家利润总额出现负增长,占比达四成。其中,北京中关村(000931,股吧)科技发展股份有限公司利润降幅达到惊人的-4598.65%。

  业内人士坦言,虽然从数据来看房企销售升温,多家房企完成半年目标,但必须看到楼市调控影响在二季度末才全面显现,半年报还叠加了上年末的财务结转效应。“理性地说,楼市在今年下半场仍存全面降温风险。大部分房企在火爆之时拿了高价地,如今房价上涨难度非常大,它们的资金压力不容忽视。”

  事实上,即便是大型房企,在热点楼市也开始遭遇重创。

  来自易居研究院的监测显示,8月在包括北上广深在内的50个典型城市中,30家A股房企新建商品房销售面积为516万平方米,同比减少33%。其中,26家即九成房企销售面积同比下跌,说明在调控持续收紧下,绝大多数房企在热点区域的销售业绩受到冲击。考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略缓,可以预见在“金九银十”阶段,房企有加快推盘的动力,以对冲业绩下滑风险。

  在租售同权概念遭遇追捧的当下,购房群体已出现萎缩态势,如何增加销售业绩?在环京区域,首付一成、开发商垫资等违规促销方式再次回归,并假借信用贷、消费贷之名行首付贷之实。

  首付贷

  近日,新金融记者以购房者身份向燕郊房产中介询问:“我看中一套房,首付差15万元,你们能否帮助解决?”链家经纪人迅速给出方案:“建议你以购买高档家具或装修为由向银行申请消费贷,然后向商家支付好处费虚构消费合同。顺利的话,银行将直接打款给商家,15万元可成功套现充当首付。”

  除了消费贷,房抵贷也成为选项。虽然按规定此类贷款只能用来经营和消费,但很少有银行进行贷后监管,对贷款用途通常“一问三不知”。前述链家经纪人透露:“与风险更大的高评贷款零首付不同,房抵贷因为有房产作保,银行方面的审核并不严厉。”

  目前,不超过百万元的房抵贷利息在5%至5.5%之间,贷款年限可达25年。8月份,全国首套房贷款平均利率为5.12%,与之相差不大。

  在天津,当记者表示名下没有房产,又担心与商家伪造交易繁琐,代理新房销售的经纪人直接表示部分银行的短期消费贷在用途上没有任何限制,只是利率较高。真实情况如何?记者再次以购房者身份进行了核实。

  在电话中,中行个贷部负责人斩钉截铁地表示没有可用于购房的消费贷,但可以去哈尔滨银行等股份制银行“碰碰运气”。

  在外环线与友谊南路交口的浦发银行(600000,股吧),工作人员对于涉房消费贷问题同样高度警惕,但询问记者个人信息后还是提供了一个私人手机号码。办理消费贷的男子表示,只要公积金达到一定缴存额度,便可申请利率为6.96%和7.84%的两种消费贷。“还款期限一般是3年,两种贷款总额可达30万元甚至更多,对资金用途不设限制。”

  与羞答答的变相首付贷相比,房企垫资则显得“明目张胆”。据报道,廊坊有开发商甚至把“首付仅需10%”直接打上了广告语,并承诺在两年还款周期内,垫资没有任何利息和手续费。7月初,天津也曾有开发商声称可提供“首付一成”的垫资服务,但如今销售人员矢口否认。新金融记者获悉,这或与近日盛传中央督察组正在热点城市进行新一轮房地产检查有关,对酣战销售旺季的开发商而言,低调安全成为主流诉求。

  风向标

  面对卷土重来的首付贷乱象,监管层再祭重拳。9月5日晚间,北京银监局要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查,重点检查房抵贷等资金违规流入房地产市场的情况。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房贷政策趋紧会加大投机性购房者的首付资金缺口,部分小贷公司正是瞄准这类市场机会,积极融资再放贷。

  “这类融资违反了限购的基本政策,是高杠杆模式的体现,类似资金补给的方式需要被叫停。”严跃进指出,“北京这一动作的信号意义极强,预计后续其他城市会积极跟进,这也是防范房地产灰犀牛式泡沫的重要体现。”

  有业内人士分析称,虽说开发商通过垫首付促销,拿订单套现按揭贷款作为开发滚动资金风险极大,但首付贷绝对值较小,对此前密集调控下已全面降温的楼市提振作用不大,下半年房地产趋势性下调难以避免。

  以楼市风向标上海为例,8月新房成交面积仅为46万平方米,环比减少31.2%,同比减少75.3%。易居研究员王梦雯对新金融记者表示:“7月以来市场需求疲软,上海部分新盘去化不足50%,传统意义上的"金九银十"将难再现,预计成交规模将低于近5年历史同期水平。”

  而作为楼市温度计,全国房地产业金融环境指数于去年一季度达到阶段性高点后便一路下滑,目前已由“偏松”变为“正常”,并大概率在三季度步入“偏紧”区间。经过数次涨跌周期验证,房价和成交量与该指数走势一致,表现出明显的货币效应,预计下半年热点城市新房成交量同比增速会稳中有降,房价同比增幅也将继续回落。

  值得一提的是,随着上半年新房市场成交量逐步稳定和供应量持续跟进,上海新房存量的下降速度明显放缓,部分区域如青浦新城甚至已出现供大于求的现象。

(责任编辑:崔晨 HX015)
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