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提前还房贷,真的是“房奴”的逆袭?

2018-08-03 20:05:30 和讯名家 
提前还房贷,真的是“房奴”的逆袭?
面对越来越高的房价,终于决定放弃幻想不再等待。一咬牙、一跺脚,在交上首付以后,义无返顾加入了“房奴”一族。 “一朝买房,万日供房”。房贷,成了现在很多人身上的一座山。 所以在贷款买房这件事上,有的人手头一旦有点儿闲钱,便会选择提前还贷,想尽早摆脱十几年、乃至几十年的负债生活。提前还完房贷,不就可以少付很多利息吗?有钱了就赶紧提前还款吧。 但是也有人说,最好不要提前还款,好好利用闲置资金。那我们究竟该怎样抉择呢?如果你也是一个正在考虑要不要提前还款的“房奴”,不妨按照小巴下面所说到的几个方向,来思考衡量。

  你的投资收益率能跑赢房贷吗?

  现在,5年以上的商业贷款利率为4.9%,公积金贷款是3.25%。如果是早几年前贷款买房的人,拿到的还是银行八五折、八折甚至七折的贷款优惠利率,还是很划算的。如果是二套房的房贷,就是在原来的基准利率上加10%浮动。

提前还房贷,真的是“房奴”的逆袭?
  所以,如果你有钱,而且找不到比你的房贷利率更高的投资方式,是可以考虑还房贷的。

  但如果你投资理财产品的利率能跑赢贷款利率,就能赚到利差,那不如先不还房贷,而是利用低成本的贷款,获取额外的收入。

  比如,你用的是公积金贷款,贷款利率3.25%。如果你先不还房贷,而是把这笔钱投资到理财产品当中,比如银行理财产品,现在的平均预期收益率是4.9%左右;

  或者券商理财产品,30天期限的收益率是5%左右,都能跑赢你的房贷利率。如果你的房贷利率还是享受打折的,提前还贷就更不划算了,因为还贷之后,就不能享受到当初的低利率优惠了。

  你将来会不会还需要贷款?

  我们说,钱要流动起来才叫钱。在决定要不要提前还款的时候,我们需要考虑资金的流动性,考虑到更长远的利益。

  在民企都不易借到钱的今天,低息的房贷可以说是一种优秀的融资手段。流动性资金的增加,无疑使财富增长的可能性更大。

  比如,小巴拼命工作,终于攒了一笔钱50万,然后为了逃脱房奴的还债之苦,就把这50万用来提前还房贷了。

  可是没料到,后来碰到一个好的创业机会,但是需要40万资金,无奈本来可拿在手里的50万也已经提前还贷了。

  这时候怎么办呢?可能小巴会想到再去银行借钱贷款,银行一问,你要借钱来创业?这风险太大我不批。

  就算银行愿意借钱给小巴,这个贷款利率也要比房贷利率要高,而且贷款期限也不像房贷那样,可以拉长到20、30年,这样一来,小巴的还款压力就会很大,资金流捉襟见肘。

  最终的结果,很大可能是小巴与这个创业项目擦肩而过,改变人生的机会也就此错失。

  你已经还了多少房贷?

  我们知道,房贷的还款模式有两种,分别是“等额本息”与“等额本金”。选择哪种还款方式,已经还了多少,也会对我们要不要提前还贷有影响,因为我们考虑提前还贷,最主要的目的就是想少还一些利息嘛。

  等额本息还款,就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中,也就是说,你每个月所还的本息和是固定的。其中,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算,并逐月结清。

  等额本金还款,是将贷款额总额平分成本金,也就是说,你每个月还的本金部分是固定的,然后根据所剩本金再计算还款利息。所以,这种还款方式越到后期,产生的利息越少。

  我们用一张图来直观看一下,这两种还款方式的区别(贷款100万买房, 20年还清):

提前还房贷,真的是“房奴”的逆袭?
  对于等额本息还款,如果你的还款已经过了50%的份额,那提前还款就没有太多意义了,因为绝大部分的利息,在贷款周期的一半就已经提前还给银行了;

  对于等额本金还款,如果还款期超过1/3,就已经还了将近一半的利息,后期还的更多是本金,其实利息高低对还款额已经影响比较小了,所以这时也不必提前还款。

  对于这两种还款方式,如果你还在还款初期的前几年,你的房贷利率相对也没那么划算,而且手里有十分充足的闲钱,又不想进行投资,那么提前还款也是可以的。

  总的来说,要不要提前还房贷,每个人都可以有自己的选择。有人始终觉得背上房贷,心里一点不轻松,实在难忍,无论如何只要有钱就要还清,这无可厚非;

  但如果是一个更理性的理财人,良性负债的压力其实是可以承受的,他没必要换到这一时的轻松,因为他知道,从长远来看,如果可以更好的利用手里的资金,就能创造更大的价值。

    本文首发于微信公众号:理财巴士。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:崔智明 HF118)
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