2月LPR如“期”下调，房贷利率真的会下调吗？尽快换锚

　　新增房贷利率大概率下调，存量房贷利率需等下一个定价日。

　　正如市场所预期的，2月LPR出现下调。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，相比上月下降10个BP；5年期以上LPR为4.75%，相比上月下降了5BP。

　　那么本期LPR为何下调？下调之后有何影响？房贷利率怎么变？

　　MLF下调，LPR下调顺理成章

　　2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。也就是说，央行通过调整MLF利率，可以影响LPR利率。

　　2月3日，央行7天期和14天期逆回购利率下调10个基点；2月17日，MLF利率继续下调10BP至3.15%。MLF下调后，市场和官方都预期2月LPR将下调。

　　东方金诚首席宏观分析师王称，MLF利率下调，且央行逆回购利率下调带动银行货币市场边际资金成本下行背景下，本月1年期LPR报价随之下行顺理成章；主要针对居民房贷的5年期以上品种下调也符合市场预期。

　　中国民生银行首席研究员温彬认为，进一步降低5年期以上LPR不仅有利于鼓励基础设施投资，也有助于房地产市场在“因城施策”调控的前提下，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

　　LPR利率下调也是强化逆周期调节的信号。“新冠疫情将在短期内加大经济下行压力。在此期间，央行货币政策将适度向稳增长方向倾斜，切实降低实体经济融资成本也更具迫切性。这是本次LPR报价恢复下调，且下调幅度加大的直接原因。”王青表示。

　　房贷利率怎么变

　　LPR是银行定价的锚,其下调势必将带动贷款利率下行。

　　在5年期以上LPR下调后，房贷利率变化将呈现以下三种场景：

　　场景一：根据基准利率定价的存量房贷，其锚定基准贷款利率。由于LPR调整并未对基准贷款利率产生影响，这部分存量房贷利率不会调整。长远来看，这部分房贷利率未来面临换锚的问题。因为LPR利率长期看呈下行趋势，因此换锚就很重要。

　　场景二：去年10月8日至目前发放的房贷，因其以LPR为基准（LPR+固定基点），一般一年一调。这部分如果约定3月为重定假日，房贷利率可能下调。

　　“即便是去年10月8日后按LPR定价的贷款，房贷利率也可能不会变。因为合同一般约定一年一调，一般来说是年初1月1日或者发放贷款次年当月（比如去年8月发放，今年8月为调整周期），因此本次LPR调整后绝大部分房贷利率暂时不会调整。”某LPR报价行（股份行）资产负债部人士表示，“如果有约定按季度/月度调整的，那么3月份房贷利率会下调，但这样的合同非常少。”

　　场景三：今年2月20日后新发放的房贷，以最新LPR为定价基准，直接受益。“新发放的房贷利率可能下调，但是如果一个城市调控从严，房贷利率可能不会下降，比如通过增加上浮点数保持房贷利率平稳。”前述LPR报价行（股份行）资产负债部人士。

　　简言之，LPR整体呈下行趋势，以LPR报价的房贷利率在重定价日肯定会下调；而以基准利率为报价的房贷利率要尽快换锚，以此可获得利率下调之便利。

　　根据央行规定，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，需根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。

　　比如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

　　如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，房贷利率为今年12月的LPR+0.59%。

　　王青称，本次LPR下调也有望带动新发放企业一般贷款利率下行幅度超过10个基点。这也意味着货币政策传导效率提升。

　　央行货币政策报告称，LPR改革促进了利率的明显下降。2019年12月新发放企业贷款加权平均利率5.12%较LPR改革前的7月下降20bp，且12月加减点区间较9月下移，采用LPR减点的贷款占比从9月的16.4%升至12月的21.87%，显示LPR改革促进贷款利率明显下行。

　　数据显示，截至2019年末，新发贷款运用LPR占比已达90%，而今年央行将推动存量贷款定价基准转换，或将进一步降低实体融资成本。

　　LPR后续走势

　　王青认为，考虑到今年宏观经济增长目标不会因疫情发生明显调整，下一步宏观政策在稳增长方向上将进一步发力，年内LPR报价还有30至50个基点的下行趋势。

　　温彬表示，在做好疫情防控工作的同时，金融部门应积极支持企业复工复产和稳增长，货币政策方面，降准降息还有空间，同时也可适时适度下调存款基准利率，继续引导LPR利率下行，切实降低实体经济融资成本，特别是采取提高小微企业“首贷率”和信用贷款占比等措施，加大降低小微企业综合融资成本的力度。