上海农商行更新招股书，房产按揭贷款连续三年占比偏高远超可比银行平均

日前，上海农村商业银行股份有限公司（下称“上海农商银行”）在证监会官网更新了招股说明书，拟发行新股数量不超过28.93亿股、不低于9.64亿股，募资净额全部用于补充核心一级资本。

蓝鲸财经注意到，近三年来，上海农商银行房产按揭贷款逐年增加，截至2019年末，该行房产按揭贷款占其个人贷款和垫款总额的比例为75.11%，远超可比银行的平均水平。值得一提的是，证监会在今年4月17日公开的对上海农商银行IPO的反馈意见中也对此进行了问询，而上海农商行在此次更新的招股书中给出了相应补充说明。

房产按揭贷款逐年增加

房产按揭贷款主要包括个人住房贷款和个人经营用房贷款。上海农商银行招股书显示，房产按揭贷款是该行个人贷款和垫款的最大组成部分。

截至2017年末、2018年末和2019年末，该行房产按揭贷款总额分别为837.59亿元、907.92亿元和985.09亿元，占其个人贷款和垫款总额的比例分别为85.02%、84.80%和75.11%。

上海农商银行对此补充说明称，报告期内，该行房产按揭贷款逐年增加的主要原因为上海市住房贷款需求较大，行业整体趋势平稳，该行房产按揭贷款总额的增长符合上海市房产市场的发展特征。

值得注意的是，今年4月17日，证监会公开的对上海农商银行IPO反馈意见中指出，要求该行对个人贷款产品类型的结构是否与行业一致进行补充，并提到若有差异需具体披露差异原因。

在此次更新的招股书中，上海农商银行将上海银行、青农商行(002958,股吧)和渝农商行三家作为可比银行，进行了个人贷款产品类型的结构对比。数据显示，截至2019年年底，上海银行、青农商行和渝农商行三家银行的房产按揭贷款占比水平为40.32%，而上海农商银行远超该平均水平，高达75.11%。

（图：上海农商银行个人贷款产品类型的结构与可比银行的对比情况 ）

上海农商银行在新招股书中提到，报告期内，该行个人贷款产品类型的结构与可比银行相比存在一定的差异。具体来看，上海农商银行个人贷款以房产按揭贷款为主，上海银行以房产按揭贷款和个人消费贷款为主，青农商行、渝农商行以房产按揭贷款和个人生产经营贷款为主。

对于房产按揭贷款占比较高的问题，上海农商银行解释称，主要原因包括两方面：一方面，由于上海市经济形势较好，楼市较为平稳，房产按揭贷款综合收益较高，风险相对较低，因此该行在个人贷款投放中加强了房产按揭贷款资源配置。

另一方面，上海农商银行作为上海市公积金贷款主要委托行，需要满足缴存人员的购房公积金贷款需求，故带动了一部分房产按揭贷款业务，同时该行为配合旧城改造、满足居民的合理购房需求发放了较多的房屋按揭贷款。

有华东地区某银行从业人士告诉蓝鲸财经，房产按揭贷款占比过高对银行影响较大，房产变现能力相对较差，对于一线城市来说，房价会相对坚挺，房产资产质量比较平稳，但一旦政策或房产市场有变，风险仍然较大。

“现在也说明整体的社会实体经济比较一般，有钱没地方投，所以房地产投资比重大。”上述业内人士表示，如果各个企业蒸蒸日上，需要大量资金的同时企业资产质量又很好、回收能力比较高的话，一般资金就会投向实体经济了，“当前来看，好的项目看起来并不多。”其表示。

上海农商银行在提及与贷款行业集中度相关的风险时也表示，如果未来中国宏观经济形势、国家法律法规、相关政策发生变动，或者其他因素造成房地产业不利变化，房地产市场出现大幅度调整或变化，或者该行在地产信贷管理方面出现问题，均有可能对其房地产相关贷款的质量产生不利影响，进而对该行的资产质量、财务状况和经营业绩产生不利影响。

理财业务重视产品净值化转型

近年来，银行理财市场发展迅速，随着2019年银行系理财子公司入局，银行理财产品净值化转型也在逐步推进。

从此次更新的招股书来看，上海农商银行理财业务也快速发展，截至2017年末、2018年末和2019年末，该行理财产品规模分别为883.45亿元、1094.93 亿元和1302.42 亿元。为顺应监管要求，上海农商银行推进产品净值化转型，截至2019年末，该行净值型产品余额529.58亿元。

据了解，资管新规发布后，上海农商银行已按计划推出封闭式、现金管理类、定期开放式等符合监管要求的净值型理财产品。与此同时，该行通过发行预期收益型产品来续接存量产品所投资的未到期资产，维持必要的流动性和稳定性，并严格控制预期收益型产品规模，逐步实现有序压缩。

值得一提的是，上海银保监局在去年出具的关于上海农商银行影子银行和交叉金融业务现场检查的意见 (沪银保监发 〔2019〕171 号) 中指出，该行存在落实“资管新规”和“理财新规”不到位；未按规定报告理财新规过渡期整改计划方案等27项问题，目前，上海农商银行已出具整改报告，针对监管意见中提出的问题和工作要求逐条制定整改措施并落实 。

此外，在新招股书，上海农商银行披露财务会计信息时新增“资产负债表日后事项”一栏，其坦言，今年新冠肺炎疫情对全国大部分省市和行业的整体经济运行及企业经营造成一定影响，从而在一定程度上影响该行信贷资产和投资资产的资产质量或资产收益水平，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施。

该行进一步表示，在落实银保监会、央行等五部门联合发布的《关于对中小微企业贷款实施临时性延期还本付息的通知》的同时，将继续密切关注肺炎疫情发展情况，评估和积极应对其对该行财务状况、经营成果等方面的影响。

公开资料显示，上海农商银行成立于2005年8月25日，是由上海国资控股、总部设在上海的法人银行，也是全国首家在农信基础上改制成立的省级股份制商业银行。截至2019年末，该行资产总额为9302.87 亿元，发放贷款和垫款净额为4497.82 亿元，吸收存款总额为 6923.49亿元。

该行2020年一季度报业绩情况显示，截至今年一季度末，上海农商银行总资产达9439.91亿元，同期实现净利润30.41亿元；截至今年3月末，该行资本充足率达15.10%，核心一级资本充足率和一级资本充足率均为12.24%。

股权关系梳理

就在本周，上海银保监局作出关于同意上海农商银行股权变更的批复，同意上海久事集团受让上海国际集团持有上海农商行的4.13亿股股份，受让上海国际集团资管持有该行的3.20亿股股份，合计受让7.34亿股股份。受让后，上海久事集团持有上海农商行7.34亿股股份，占该行总股份的8.45%。

据了解，在首次递交招股书不久后，上海农商银行的股权结构便被监管层要求整改。该行此前招股书显示，截至去年5月31日，上海农商行的前五大股东及持股情况分别为上海国资经营（9.22%）、中国远洋海运集团（9.22%）、宝山钢铁（9.22%）、太平洋(601099,股吧)人寿保险（6.45%）和上海国际集团（5.55%）。

去年6月25日，上海银保监局在关于同意上海农商行在境内公开募集股份并上市交易股份的批复中指出，要求该行在正式发行A股上市前，必须完成相关股权问题的整改工作，将单一非银行股东及其关联方的持股比例压降至10%（含）以下。

而在此次更新的招股书中，上海农商银行也披露了相关股权结构方面的变动情况。截至今年3月31日，该行已确权的法人股东中，上海国有资产经营有限公司、中国远洋海运集团和宝山钢铁持股位列前位，持股比例均为9.2166%。

据悉，原银监会2014年3月发布的《农村中小金融机构行政许可事项实施办法》中明确要求各农商行，单个境内非金融机构及其关联方合计投资入股比例不得超过农村商业银行股本总额的10%。

去年6月份，证监会相继接收并受理上海农商银行《首次公开发行股票并上市》的相关资料，随后作出书面反馈。今年4月17日，证监会官网公开了对上海农商银行IPO的反馈意见，涉及规范性、信息披露以及关于财务会计资料等方面的53个相关问题。