热点追踪 | 买房首付下调背后：进退两难的中小城市

　　近期，山东菏泽、江西赣州、重庆、广东惠州和佛山等一大批城市宣布了降低买房首付，最低能低到两成。

　　90度地产整理

　　这一系列举措释放了什么信号？当地楼市表现如何？

　　经过一圈走访调查后，90度地产发现，政策目的无一不是为了降低购房门槛，无论政策力度如何，各地楼市都面临着楼市低迷，库存高企，供大于需的状况。

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　　失去活力的雾都楼市

　　重庆九龙坡一楼盘里，三五个置业顾问各自散坐，独守着空荡荡的售房部。

　　小周在看房小程序里积极回复着一个咨询的顾客，争取能有实地带看的机会。但最后顾客还是没有了消息……算上这一个黄了的，他已经连续两周没有实地带看了。

　　但小周表示，感受到重庆楼市滑入低迷，也不仅是从受春节假期影响的2月才开始的。

　　2021年的重庆楼市，在经历了上半年土拍市场的疯狂、下半年楼市调控以及地产暴雷高压，自去年6月开始就维持着颓势行情。

　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重庆新房成交量在2021年11月份降至年内新低，成交套数同比下降59.3%，环比下降12.3%。

　　而重庆楼市降温也一直延续到了虎年1月。从克尔瑞机构最新公布的数据来看，1月重庆楼市新房成交量再度减少，单月成交量不足100万方，创23个月以来新低，成为近四年“最冷1月”。商品房供应量仅50.64万方，环比“腰斩”，同样创23个月以来新低。

　　90度地产与重庆的地产经济人和购房者沟通后，总结出他们认为目前重庆楼市低迷的一些原因：

　　1、新房加推减少，二手房库存量高企。据90度了解，2022年开年的重庆楼市，新房加推减少，加之受年初项目工期进度的影响，市场供应持续大幅度下滑。根据最近两周数据显示，重庆主城商品住宅市场已连续2周0新开，仅1个项目顺销加推。但在二手房存量方面，截至2月11日，重庆二手房挂牌量突破17万套，存量再攀高峰。

　　2、改善置业仍是2022年重庆楼市的主流。小周表示，重庆楼市目前的情况是，普通消费者的投资欲望已经降至最低点，手头有余钱的消费者对资产的追求也已经从追求数量变为追求质量，行为变得更为谨慎。

　　3、城市核心优质房源的有限与降低。与购房者需求“相去甚远”的是：重庆最近真正优质的楼盘供应量并不多。此外，在重庆无论是主城还是区县，烂尾楼、停工、半停工状态的楼盘数量还在缓慢上升。

　　4、购房者也依然保持较高的观望情绪。小周介绍到，在2021年底重庆打出超强优惠以后，购房者就被消耗得差不多了，在加之许多开发商收回了年底的各种折扣，算是让重庆楼市的成交量下跌的直接原因。

　　在最低沉的时候，往往也是人们期待“好消息”最疯狂的时候。

　　于是，在春节前后，有中介称重庆地区有银行已经执行首套房贷首付20%的政策，房贷结清的话则首付30%，二套则首付40%。

　　小周也向90度介绍到：“其实目前重庆有许多新楼盘是可以首付贷2成，但也得看自身的实际情况，比如是否名下无房无贷。但据顾客反映，还是比较容易申请。对购房者的要求放宽了，有重庆户籍或者无重庆户籍但社保缴纳在1年以上的，都可以申请到。”

　　细看重庆政策，它并没有降低二套房的首付比例，其目的也不言而喻：是让刚需者能更早买得起房。

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　　菏泽再次“破防”背后的失重楼市

　　最近，凭借一则“降低首付比例”的新闻，菏泽这座山东城市活跃在人们视线中。这是近期以来，首个明确对商业贷款首付比例进行下调的城市。

　　这并不是菏泽楼市第一次“顶不住”。2018年12月，菏泽曾取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定，被认为是全国第一个取消“限售”的城市。

　　但这些放松对当地楼市的促进作用非常有限。当地人田梅是菏泽房价“过山车”的一名资深“乘客”，亲眼目睹了房价从两三千一直向上冲到九千，然后掉头向下的过程。“2015-2018年的时候房价真的涨的很猛，那时候每家的房子总价都会翻番甚至翻好几番，好多人着急买房换房，当时好房子要找关系才能买的到，现在回过头来看，恍若隔世。这两年买房子开发商都是各种手段降价，比如取消精装、特价房之类的，但房价一直不温不火，我们家的房子已经回落到2016年的价格水平了。”

　　菏泽房价低迷的原因是什么？首先是棚改结束了，2016-2018年，菏泽全市棚改量约37.2万户，连续3年位于全国棚改数量首位，但“棚改一时爽”，留下的大量待开发土地以及开发出的海量新房供应，造成菏泽新房市场长期处于“供大于求”的状态。如今整体市场行情下行的情况下，菏泽的购买力更加取法支撑市场。

　　但无论如何，本轮政策对刚需群体的利好是很明显的，特别是对于踮起脚尖才能够得着首付的群里来说。当地中介表示，现在菏泽一套100平米的房子，首付才十几万，对于刚需来说非常有吸引力。而且这边买房基本是婚房和改善，购房需求比较稳定，下面县城来菏泽买房的很多，现在菏泽首付降低之后，比县里房子也贵不了多少，很多人就干脆来市里了。以前三成首付十几万买不到什么好盘，现在两成首付，十几万能挑到好一点的地段了。

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　　南宁：降首付并不是新故事

　　南宁当地中介小吴称，公积金贷款二套房首付比例降至30%对于很多改善型需求还是很友好的，但整体来看，这次的政策的受众其实并不多，效果如何要看三月份正式实施之后，目前没感受到楼市的变化。

　　小吴介绍，实际上，“降首付”对于南宁购房者来说并不陌生，近一年，房企为了降低购房者的门槛，能用的促销措施都用上了，比如开发商垫付部分的首付款，购房者可以先支付部分首付，然后双方约定在未来的一段时间内，购房者付清其余首付款。2月份，在南宁低至2/3万的低首付楼盘就有十几个盘，比如大都悦景湾、大唐盛世旭辉府、美林湾等，上车门槛非常低。新房楼盘如果不降价的话，很难有成交量。

　　但楼市下行周期内，开发商用尽了浑身解数也很难有明显起色。数据显示，在2021年里面，南宁一共才只卖出去了住宅新房613万平方米，和2020年的成交量942万平方米相比，减少了34.9%，导致南宁新房库存量创下历史新高。由于整个南宁供应量太大，房子其实并不好卖。

　　对于目前的南宁楼市，小吴认为，首先南宁本地人不缺房子，再者说南宁在广西的虹吸能力并不强，产业发展相对于省内的桂林、柳州来说，还是比较慢的，这也导致了南宁的产业并不发达，甚至不如柳州。产业不发达，对年轻人的吸引力就变得更弱了。而且现在南宁大部分人工资很低，比如中介工资只有3000元一个月，有的公司甚至把工资都压到了2000元一个月，想想南宁房价都上万了，工资2、3千一个月的话，年轻人拿什么买房。

　　“没有产业支撑的房价，维持不了多久，促销政策再多，也难有成交量。”小吴评价道。

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　　佛山：非限购区域适度放松限购区域仍然“倔强”

　　小陶是资深的广佛“候鸟”，在广州上班，在佛山生活。去年小陶喜得二胎，为给小孩创造更好的居住条件，一直打算在佛山为家人换一套大房子。

　　最近市场传出消息，佛山非限购区域部分楼盘首付降低为2成，小陶显然明白自己不太符合条件，但仍在期待这一政策能有继续扩大松绑的“痕迹”。

　　但明显，小陶打错了算盘。佛山当地一链家中介向90度表示：“佛山限购区的贷款依旧卡得很严格，只有非限购地区开始松动，应该是为了让非限购地区的市场活跃起来。”

　　“限购区域对首付审核比较严格，优质工作单位优先，部分银行需满一年社保，有银行需要绑定理财产品”，他介绍到。

　　而为何佛山会选择仅在非限购区域适度放松首付贷的政策，浸淫佛山楼市数十年的小陶向90度地产介绍了佛山楼市的历史背景。

　　2015年佛山全面取消限购，是佛山房价再攀高峰的时刻。楼市过热之下，政策调控转向，2017-2019年佛山开始实行局部限购，对南海和顺德的临广热点板块、禅城全区，重启限购，并对高价楼盘限制网签，限购区与非限购区楼市开始出现分化。

　　2019年底，佛山发布人才购房新政，购房者调整心态，刚需和改善型购房者都会尽量选择购买佛山限购区域的住宅，保值、升值潜力更大；如果经济条件有限，也会尽量购买靠近限购区域的“近郊楼盘”，如南海狮山、顺德容桂等。

　　此后，随着疫情“黑天鹅”、楼市政策调控、房企暴雷、购房者置业情绪等因素的影响，佛山非限购地区的楼市成交量更是一路走低。2021年整体的数据显示，佛山限购区成交面积仅减少7%，但非限购区成交面积锐减20%。

　　而这也正如中原地产广东总经理黄韬的分析：“此轮城市首付贷政策的调整最明显的特征就是针对性，对于过热的区域依然采取调控稳价，对于过冷的区域则适当激励，让刚需购房者能尽快解决住房问题。”

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