【杂志微阅读】新时代对银行业支持住房租赁市场健康发展的思考

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文/周光宇  重庆银保监局党委副书记、副局长

本文载于《中国银行(601988)业》杂志2022年第3期

导语：在当前房地产市场调控的背景下，房地产开发与房地产租赁较难分清业务边界与资金流向，既要大力支持房地产租赁企业的发展，又要防止房地产企业违规借道融资，金融服务机构缺乏有效的管理手段，两者难以平衡。

大型商业银行发挥先导作用积累了宝贵经验

按照《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）供需匹配的原则要求，兼顾重庆市保障性住房以存量公租房为主体的情况，现阶段辖内保障性租赁住房按照盘活存量为主、适当新建为辅的思路推进。重庆辖内大型商业银行率先响应新时代加快发展保障性租赁住房的政策号召，在金融支持完善住房租赁市场基础设施建设、规范市场发展、打破市场主体隔阂等方面积极探索，住房租赁类贷款累计投放13.46亿元，占比达到95.94%，并在实践中积累了宝贵经验。

协助政府搭建信息化平台，完善市场基础设施建设。大型商业银行依托金融科技优势，不计短期成本，协助当地政府搭建信息化平台，持续完善行业基础设施，既为政府完善住房租赁市场规范发展监管框架提供有效支撑，也为银行基于真实交易数据开展相关业务打下良好基础。辖内大型商业银行按照政府主导、开放、共享、安全的原则，协助搭建集政府监管、市场监测分析、企业管理、交易服务等功能于一体的信息化平台。例如，某大型商业银行搭建的“渝快租”住房租赁服务平台，可为住房租赁市场参与主体提供房源核验、信息发布、租赁合同备案、线上交易、资金监管、市场主体信用评价等服务，为市场注入信息透明、流程规范的市场运营规则和标准，推动租赁房源、从业主体、市场交易的集中、统一管理。同时，大型商业银行还助力完善市场信用体系。例如，某大型商业银行推出楼盘大数据、住房租赁指数等数字化产品，探索定期发布当地住房租赁指数、区域及楼盘租赁信息供市场各方参考，降低交易成本，支持租金公允化定价。

提升金融服务附加值，引领住房租赁市场规范发展。一是创新专属信贷产品，提供长期稳定的低成本资金。如针对住房租赁企业投入较高、回收较慢、链条较长的特点，大型商业银行为企业新建、购置长租住房提供最长25年的企业住房租赁支持贷款，为企业装修改造长租住房提供最长8年的企业住房租赁经营贷款。积极探索公租房综合融资服务方案，灵活配置租赁收益权，助力政府盘活公租房资产。截至2021年末，重庆市大型商业银行累计为住房租赁市场提供融资126.03亿元，5年以上贷款利率最低至4%。二是提供交易结算监管服务，防范租金挪用风险。落实住建委和金融监管部门要求，对承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的租金进行监管，已为住房租赁企业开立租金监管账户并签订监管协议75个，占全市租金监管账户的90%以上。三是服务资产证券化，活跃市场流动性。住房租赁项目具有长期稳定的收入来源，适合通过资产证券化减少对运营主体的资金占用，引入市场资金，进一步活跃市场。辖内大型商业银行发挥全牌照优势，为底层资产是租赁项目的各类资产证券化产品提供资金托管、信贷支持、基金管理、发行咨询等服务，已注册以租赁收益为底层资产的ABN100亿元；积极推进以住房租赁项目为基础资产的房地产投资信托基金（REITs）试点已储备项目8个，其中4个项目已完成尽调评估。四是首创住房租赁领域慈善信托，帮扶住房困难群众。例如，某大型商业银行设立了全国首单住房租赁扶贫助弱慈善信托，已累计捐赠20万元，帮扶40余户进城务工的贫困家庭和新市民安居。

探索存量盘活，打破市场隔阂。结合重庆市企业闲置资产、居民闲置住房较多的特点，兼顾社会效益和经济效益，大型商业银行探索推进企业和个人不动产财富管理暨“存房”业务。如某大型商业银行依托总行旗下子公司，将住房租赁与闲置资产盘活、老旧小区改造、城市更新、人才安居相结合，以典型案例为样本推动批量发展。一方面，服务城市发展“存量更新”。通过整栋承租某老旧安置房小区，投资400余万元实施内外部装修改造，打造拎包入住的长租公寓。项目主要满足新市民租住需求，租金较周边低5%～10%，推出后1个月即实现满租，运营期基本可实现盈亏平衡。另一方面，畅通市场和保障通道。将政府空置公有住房开展市场化经营，通过统一规划、分批实施盘活空置房源投入市场。同时，积极改造市区内的安置房、直管公房等，打造劳动者服务公寓，定向提供给环卫工人、公交司机等保障群体居住，降低租金成本，促进职住平衡。

银行业支持住房租赁发展面临的主要困难和问题

总体来看，辖内银行金融机构加大了住房租赁支持力度，但住房租赁金融产品及服务覆盖度和渗透率仍显不足，辖内银行业金融机构中，仅有政策性银行和大型商业银行开展了相关领域的业务，六家大型商业银行中也仅有三家提供了融资。同时，由于市场仍处于发展初期，银行“不敢贷、不愿贷”的情况客观存在，业务结构不均衡、传统金融服务模式和技术手段还不适应住房租赁金融特点等问题不同程度存在。

相关政策配套不完善，缺少上位法支撑。从住房租赁市场较为成熟的发达国家经验来看，市场性分配和保障性分配共同作用，政府在市场优先的情况进行引导，补充和完善市场机制，其政策核心是从供给和需求两侧发力共同促进住房租赁市场的发展。近年来，我国虽然出台了较多支持政策，但仍然缺乏上位法支撑，《住房租赁条例》仍未正式出台，各地政策实施进度不一，如《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，部分涉及保障性租赁住房长期可持续发展的底层政策仍无明确的操作细则，如保障性租赁住房资产如何确权，是否可转让等。从需求方看，由于相关政策法规层面不高、违法违规成本低等原因，保障承租人权益的相关政策落地效果不佳。例如，租购同权虽在房地产主管部门政策中有所体现，但在教育、卫生等多个方面相关主管部门仍缺乏配套细则和实际落地；房东随意上涨租金、随意改造房屋“群租”等侵害承租人权益的行为惩治难等。

市场基础设施仍较薄弱。政府主导的住房租赁市场信息管理平台虽然已初步建立，但与商品房销售的网签系统相比，住房租赁信息平台对市场交易方的覆盖不足，登记备案不具备强制性要求，尚不能有效发挥政府监管、行业自律、信息公开、信用评价、租金公允定价等功能。与租赁双方相关的基础信息多分散在住建、公安、税务、工商、人民银行等部门，信息不透明，不利于各相关利益方降低交易成本。

商业可持续性体现不充分。现行政策和市场环境下，住房租赁市场仍属微利市场，需要政策的扶持。如不考虑资产升值收益，住房租赁项目的租金回报率一般不超过3%，低于银行贷款的利率，项目收益难以覆盖成本。重庆市住宅价格长期在主要城市中处于“洼地”，居民购房居住的比例较高，租金价格较低，平均租金价格约25～28元/平方米/月，大幅低于北上广深等城市，但企业经营的装修改造成本与其他城市差异较小，形成收益成本错配。同时，从供需关系看，主城区租赁住房总量约91万套，住房租赁市场供需相对均衡，但由于区域和结构不平衡，规模化住房租赁企业较少，管理租赁房源1000套以上的规模化住房租赁企业不到30家，经营模式以管理非自有房源的轻资产模式为主，资本实力较弱。

房地产开发与租赁较难分清业务边界与资金流向，金融风险管理难度较大。一是住房租赁企业缺乏有效增信手段。部分市场经营主体只具有房屋的经营权，无法提供有效抵押物。二是住房租赁开发贷款资金存在被挪用风险。在当前房地产市场调控的背景下，房地产开发与房地产租赁较难分清业务边界与资金流向，既要大力支持房地产租赁企业的发展，又要防止房地产企业违规借道融资，金融服务机构缺乏有效管理手段，两者难以平衡。三是部分产品和服务创新落地较慢。由于租赁市场价格缺乏评估的基础，难以测算住房租赁企业未来经营现金流，租赁收益权登记、抵押和转让存在障碍，租赁收益权暂未纳入银行合格押品范围。因此，银行虽然有住房租赁抵押贷款和住房租赁应收账款质押贷款的品种，但目前尚难落地。

支持住房租赁市场健康发展政策建议

完善法规体系，加快政策落地。一是尽快正式出台《住房租赁条例》，清楚界定市场各方权益和义务，细化对租约、租金调整等方面规定，稳定租赁关系，严厉打击违法违规行为，切实保护市场各参与方尤其是弱势参与方的合法权益。二是明确差异化的金融监管政策。新建住房租赁项目与传统的房地产开发项目在开发周期、资金投入与现金流回收周期、管理要求、政策导向等方面有很大不同，但实施主体一般均为有房地产开发资质的企业。《商业银行房地产贷款风险管理指引》等现行金融监管法规未区分房地产开发贷款与住房租赁项目建设贷款，甚至将用于出租的房地产项目贷款归入房地产开发贷款大类下。建议进一步明确区分房地产开发与房地产租赁的业务边界及监管要求。针对住房租赁市场具有普惠性质的特点，对符合普惠金融条件的住房租赁业务，按照区域、机构性质及规模等标准，从货币政策、利率政策、不良贷款容忍度、押品管理等方面制定差异化的扶持政策，加大对中小租赁企业支持力度。此外，在行业划分方面，建议将住房租赁运营企业纳入生活服务业管理，不纳入房地产业。三是适度稳妥扩大政策倾斜范围，激发市场活力。建议将保障性租赁住房在土地、财税、房地产贷款集中度管理等方面的激励政策逐步扩大至整个住房租赁领域，激发各类市场主体参与住房租赁市场的动力，保障性和市场化两条腿走路，提升住房租赁市场的活跃度。

结合资源禀赋，坚持差异化分类支持力度。一是坚持市场需求和政府引导相结合。充分调研住房租赁市场需求、各类闲置房源存量，合理测算新建租赁住房需求量，统筹租赁住房新建和存量空置房源盘活，稳步推进租赁住房新建。二是坚持差异化分类支持。建议结合地方产业政策、区域人口流入结构特点，将金融支持重心向重点发展地区倾斜，试点租赁用地或公租房市场化运营，鼓励引导金融机构加大该区域住房租赁市场金融支持力度，为打造西部创新资源集聚地提供人才安居保障。

加强基础设施建设，培育多层次市场主体体系。一方面，加强基础设施建设。尽快优化住房租赁信息化综合服务平台，完善支付结算、交易资金监管体系；协调各相关主管部门，整合一手房、二手房交易信息。另一方面，培育多层次的市场主体体系。在开发建设环节，培育国有专业租赁住房开发企业，引导全国性或本地有实力的房地产企业从“开发销售”模式向“租售并举”模式转变；在存量盘活环节及运营环节，引入专业化规模化的住房租赁运营企业。构建多类市场主体参与、专业化错位发展的住房租赁企业体系。

拓宽融资渠道，强化金融保障。一方面，稳步拓宽融资渠道。从期限和成本考虑，建议加大债券市场及保险资金等渠道金融政策支持力度。鼓励政策性金融机构和大型商业银行在授信额度、贷款条件、审批流程以及信贷规模安排、利率费率等方面给予住房租赁项目重点倾斜，加快优化完善大中型企业住房租赁支持贷款、个人类租赁贷款。建议对于金融机构支持保障性长期限的住房租赁项目给予包括财政贴息、专项再贷款等政策支持，引导机构加大信贷投入。推动设立专项扶持基金、住房租赁担保机构，鼓励天使基金等股权性资本投入，适当推动证券公司介入住房租赁债券和证券化产品发行，鼓励公募REITs和住房租赁专项债券试点；适度推进CMBS、ABS等证券化产品，探索住房租赁全业务证券化结构融资。另一方面，优化金融支持环境。强化大数据资源应用，整合住房、公安、税务、工商、征信等政府部门掌握的信息，向金融机构合理授权，减少金融服务中的信息不对称。强化市场参与者保护和教育，加强金融知识普及宣传，督促金融机构严格落实合同条款和风险的告知义务，妥善处理租赁市场金融消费纠纷，保护房东或租客在金融服务过程中的合法权益。

（本文原载于《中国银行业》杂志2022年第3期）

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