首套房利率降至4.25%，20年期百万房贷可省约2万元，后续或还有“大招”

　　由于4月下旬降准落地且银行存款利率改革显著降低了银行资金成本，市场对5月的LPR报价尤为关注。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。相比上月，1年期LPR保持不变，但5年期以上LPR下降15BP。

　　值得注意的是，这是LPR报价改革以来首次出现一年期不变而5年期以上LPR下降的情况。5年期以上LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边下调主要是为了稳定房地产市场。

　　按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.25%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

　　此次五年期以上LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、20年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约82元，需偿还的利息总额减少约2万元。

　　民生银行(600016)首席研究员温彬表示，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长的意图，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。

　　5年期以上LPR为何单边下调？

　　2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

　　其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

　　从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，但1年期LPR调整幅度明显大于5年期以上LPR。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，但仅仅是一年期LPR下调、5年期以上LPR维持不变。因此，1年期LPR的降幅远高于5年期以上LPR。

　　数据显示，4月20日1年期LPR为3.7%，相比2019年8月下降55BP；5年期以上LPR为4.6%，相比2019年8月下降25BP。最新报价则是，1年期LPR保持不变，但5年期以上LPR下降15BP。

　　而5月16日，央行公告称，当日进行1000亿元MLF操作（含对5月17日MLF到期的续做）和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%、2.1%，均持平于上次。

　　MLF利率未变为何LPR却下调？原因在于银行资金成本显著改善。其中，4月25日降准落地，共计释放长期资金约5300亿元，降低金融机构资金成本每年约65亿元。更重要的是存款成本降低。

　　央行《一季度货币政策执行报告》（下称“报告”）披露，2022年4月人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

　　报告还提出，新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。根据最新调研数据，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

　　值得注意的是，这是LPR报价改革以来首次出现一年期不变而5年期以上LPR下降的情况，且5年期以上LPR降幅最大的一次，此前最大降幅为2020年3月，降幅为10BP。

　　“4月份金融数据显示当前有效贷款需求不足，结构也不理想，特别是居民和企业部门中长期贷款下降明显，反映当前市场主体融资意愿偏弱，不利于稳增长。”温彬表示，“此次LPR报价首次只下调5年期以上品种，这种结构性降息对于稳定信贷总量、提振中长期信贷需求将产生积极作用。”

　　光大银行(601818)金融市场部分析师周茂华表示，本次主要调降5年期以上LPR，且幅度超预期，主要是两方面原因：一是近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱，此举有助于引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；二是近几个月国内房地产复苏不理想，5年期以上LPR利率下降有助于降低按揭贷款成本提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，这主要源于当前企业贷款利率已处于改革开放四十年多年以来的最低点，而居民房贷利率仍然处于较高水平；更为重要的是，年初以来尽管房地产金融环境在持续回暖，但受疫情及行业本身运行规律等因素影响，楼市下滑势头仍在延续，其对宏观经济的拖累效应正在加大。当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，促使报价行下调5年期以上LPR。

　　房贷利率继续下调

　　经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期以上LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

　　今年4月14日，时任央行金融市场司司长的邹澜（本周调任货币政策司司长）在发布会上介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

　　以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR（最近已调整），二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；

　　人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；

　　银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

　　“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”邹澜称。

　　此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.25%，二套房则是5.05%。

　　存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在5月下旬的个人而言，马上就可享受“福利”，房贷利率有望下调15BP。但一般重定假日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

　　总体而言，此次五年期以上LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、20年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约82元，需偿还的利息总额减少约2万元。

　　温彬表示，对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款的重定价，降低房贷成本，不仅有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售，同时负债成本减少也有助于促进居民消费需求增长。

　　 “5年期以上LPR利率调降，一方面意味着支持刚需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。”周茂华称。

　　王青表示，历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，而2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点。这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动5年期LPR报价进一步下行。

　　安信证券固收团队的一份研报称，虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间，继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。当前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底的3.4%-3.5%。

　　前述研报还表示，为充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题，后续在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。