又降了！部分城市首套房贷利率年底前可突破LPR-20BP下限 5年期以上LPR仍有下行空间

　　9月8日国务院专题会议所提“要继续出台增消费扩投资等阶段性政策举措”正式落地。

　　9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”通知称。

　　值得注意的是，9月29日公开的央行货币政策委员会例会还提出要“降低个人消费信贷成本”、“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。分析认为，预计后续个人住房贷款利率仍有下行空间。目前5年期以上LPR为4.3%。

　　部分城市房贷利率年底前可突破下限

　　我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

　　以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

　　9月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布显示，5年期以上LPR为4.3%。在下一次发布LPR之前有效。

　　今年5月，央行、银保监会曾发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　此次文件发布后，这意味着个人住房贷款利率可以突破4.1%的下限要求。

　　不过，上述文件还框定了个人住房贷款利率可以突破4.1%的下限要求的城市和时间范围：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；且限定在2022年底前，即今年四季度的3个月时间。

　　“此次下调主要是针对房地产市场疲软的城市，这也说明今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。尤其是此类城市购房者依然认为房贷利率过高，所以继续降低利率成为大众的呼声。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

　　5年期以上LPR仍有下行空间

　　融360数字科技研究院日前发布的报告显示，2022年8月（数据监测期为2022年7月20日-2022年8月18日）监测的42个城市，已经有33个城市最低可执行全国房贷利率下限水平，30个城市主流房贷利率为全国下限水平。

　　8月22日LPR调降后，截至8月24日，42个城市中，至少有37个城市已经有银行将房贷利率跟降15BP，普遍开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。

　　值得注意的是，央行货币政策委员会2022年第三季度（总第98次）例会提出，要推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

　　“推动降低个人消费信贷成本，这一表述在8月18日国务院常务会议已有提及，但在央行货币例会通稿中是首次。”广发证券(000776)银行分析师王先爽表示，我国个人消费贷款中7成是住房贷款（截至6月末，住户消费性贷款55.5万亿，其中个人住房贷款余额38.9万亿元），其他消费贷款可能也与住房相关（比如装修贷），所以推动降低个人消费信贷成本也属于稳地产政策，考虑到当前地产销售供需关系和政策意图，预计后续个人住房贷款利率仍有下行空间。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次例会通稿在房地产方面的着墨明显多于二季度，除了重申“维护住房消费者合法权益，促进房地产市场健康发展”外，新增“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”等内容。

　　“接下来以‘保交楼’为重点，房地产供给端支持政策会明显发力，房地产开发贷同比下行势头会有所缓和，这会有助于改善市场预期；与此同时，四季度5年期以上LPR报价还可能出现一定幅度下调，进而带动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个主要着力点。”王青认为。

　　日前召开的稳经济大盘四季度工作推进会议也提出，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。各地要结合实际加大政策落实和配套力度，确保项目建设工程质量。经济大省要发挥稳经济挑大梁作用。