一半是海水，一半是火焰，银行开发贷放款两重天

　　10月13日，21世纪经济报道记者对江浙沪一带的银行的房地产开发贷进行了调研，发现近期银行开发贷放款出现了分化。一些银行攥紧了钱袋子，对房地产开发类项目避而远之；还有一些则打响了贷款抢夺战。

　　招商银行(600036)上海某支行的贷款经理告诉记者，招商银行不偏向开发贷业务，目前闸口全部由总行管理，额度有所控制。

　　记者从行业人士处了解到，除了招行，也有其他银行对开发贷保持谨慎。

　　对比来看，同片区的建设银行开发贷放款正常。该行贷款经理告诉记者：“只要手续齐全，额度都能保证。”

　　他还表示，目前开发贷的准入要求采用名单制管理，放贷速度取决于公司项目的进展情况，流程与其他行类似，大概包括评估、审批、放款三个步骤，两证审批，四证放款。

　　根据中国银监会办公厅《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）规定，四证包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，两证则是四证中的前两个证件。

　　另外，平安银行(000001)杭州分行的情况基本类似。该行房贷经理表示，目前开发贷额度充足。他说，今年以来开发贷额度都较为宽松，只要能批下来都能放款。在准入要求上，平安银行要求项目要满足区位准入；放款时间在一个月到一个半月之间；利率区间较大，一事一议。

　　一位宁波城商行的开发贷负责人告诉记者，目前各家银行对于优质房地产开放商项目的竞争非常激烈，存在将开发贷降至3%区间的情况。这主要是为了与开发商谈定一揽子贷款计划，不仅是开发贷，还有后期的预售金管理、按揭贷款等。

　　克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨对记者表示，对于房地产开发贷，近期部分银行减少或者停止是出于对风险的谨慎考量，现在银行大多在观望政策走向。目前来说，一方面，“房住不炒”仍是主基调；另一方面，我国汇率面临较大压力，美元正处于快速升值空间，央行和国开行不能大水漫灌救市，否则可能造成人民币的快速贬值。综合来看，当前情况下并不存在大规模刺激的可能性及空间。

　　开发商收缩贷款需求

　　银行收紧放贷，开发贷的需求方——房地产开放商也对贷款持谨慎态度。

　　一家房地产开发公司的融资部负责人向记者表示：“现在开发贷各家银行抢疯了！”

　　根据他最近的观察，银行对开发贷一直保持着支持态度，利率已经降至百分之三点几，处于历史低位，但是目前房地产开发项目少，不是银行增加贷款量的主要推手。

　　房地产企业目前以追求自保为主，开发进度整体在收缩。根据克而瑞发布的报告，9月份50强房企中有超过七成的企业无投资，而2022年投资“暂停”企业超过30家，且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等房企。

　　土地市场方面，截至9月27日，全国300城经营性土地9月份总成交建筑面积为9480万平方米，同比来看降幅约为四成左右。

　　近期，中指研究院发布的《2022年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2022年1-9月，TOP100房企拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2％，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续四月维持收窄态势，其中央企、国企仍是拿地主力。

　　开发贷收缩的另一面是销售低迷。一位房地产行业人士向记者表示，三四五线城市房子销售情况不乐观，房企收回现金流存在困难。现在预售资金的监管更加严格，回款周期长，能够确保现有项目正常交付是房企的主要任务，没有开发新项目的余地。

　　从房地产企业的营销情况看，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。根据克而瑞研究中心报告，TOP100房企9月份实现单月销售操盘金额5709.6亿元，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。累计业绩方面，百强房企1-9月销售操盘金额为46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

　　在居民房地产贷款端，根据央行10月11日发布的《2022年前三季度金融统计数据报告》，在居民贷款方面，短贷、中长贷均少增。居民中长期贷款主要与房贷有关。9月居民贷款增加6503亿元，同比少增1383亿元。其中，中长期贷款增加3456亿元，同比少增1211亿元，反映出房地产市场需求依然偏弱。

　　等待明确回暖信号

　　国庆节前政策集中出台，部分城市下调房贷利率下限、公积金贷款利率、置换个税优惠等，引导楼市稳定信心。

　　贝壳研究院统计数据显示，今年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

　　目前已有济宁、武汉、宜昌、襄阳等地的首套房贷款利率降至3%区间。根据央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度或还会有更多符合条件的城市密集下调首套房贷利率。

　　据市场机构梳理，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，考虑到未纳入统计的三四线及以下的城市，预计符合条件的更多。

　　此外，央行三季度货币政策委员会提到，要推动“保交楼”专项贷款加快落地使用，引导商业银行提供配套融资支持。目前郑州、沈阳等地已经得到了“保交楼”专项借款的拨付，也撬动了地方纾困基金、商业银行贷款等的帮助，房企融资增加。

　　孙杨表示，房地产行业和消费者都在等待一个引领性的指导方向，但出了相关政策，房地产行业的恢复也还需要很长过程。从居民的购房需求来看，近几年“房住不炒”政策落实的效果显著，筛掉了大量投机购房者，目前更多的是出于刚需或者是改善需求的购房者。等待信号明确后，这一部分需求将会被释放。