建行住房租赁基金首批项目签约，20多个重点项目规模超百亿

　　导语：主要通过公募REITs等市场化方式退出。

　　国有大行住房租赁基金试点进入正式实施阶段。

　　11月8日，建设银行在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，同时签署首批十余个项目收购协议。

　　据了解，目前建信住房租赁基金目前重点推进的项目已有20余个，项目资产总规模超过100亿元，多数推进中的项目属于商办物业等“非改住”项目。从退出方式来看，基金投资项目成熟稳定后，投资者将主要通过REITs发行等方式退出。

　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析指出，虽然建设银行300亿住房租赁基金相对房地产行业或者住房租赁行业规模来说并不大，但未来通过设立地方子基金可以撬动更多资金。另一方面，这一住房租赁金融新模式的探索与落地，对行业起到了示范作用，未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

　　私募基金运作公募REITs退出

　　“当前，房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。”在建信住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式上，建设银行董事长田国立以都江堰的治水理念举例称，房地产发展的新模式不是简单地筑起拦截房地产洪水的“堤坝”，而是要抓住房地产市场调整的时间窗口，顺势打造一个“金融都江堰”。

　　此前9月23日晚间，建设银行曾发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，募集规模为300亿元，其中该行认缴299.99亿元，该行子公司建信信托下属的全资子公司也将认缴100万元，且已获得中国银保监会批准。

　　此后10月19日，建设银行公告其住房租赁基金已经完成市场监管管理部门登记注册并取得营业执照，同月24日完成在中国证券投资基金业协会备案。

　　建信住房租赁基金的筹划成立恰逢全国“保交楼”举措紧密推进，市场对其定位也存在多种猜测。不过从运作模式来看，该基金主要以市场化、法治化、专业化的基本原则，收购房企存量资产，项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出，与传统以信贷支持为主的“保交楼”支持方式有所不同。

　　田国立表示，试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建设银行的重大任务，也是建设银行贯彻落实二十大精神的重要举措。随着建信住房租赁基金发布以及首批拟投资项目的签约，基金试点进入正式实施阶段。

　　他认为，新模式下的“金融都江堰”既要因势利导化解行业风险，又要顺势而为，把握资产价格回调期的机遇，带动各方资金盘活存量资产，向市场上“引流”一批性价比高、分类分层的租赁住房，满足不同群体特别是新市民“住有所居”的需求。

　　具体来看，建设银行主要从三个方面发展住房租赁基金：一是着力探索租购并举的房地产发展新模式；二是着力构建住房金融服务新体系；三是着力引导居民住房消费新理念。

　　在住房租赁基金具体运作过程中，建设银行将与地方政府合作设立配套子基金，并建立开放的“项目接口”，撬动更多社会资本参与其中，解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题，帮助房地产行业盘活存量资产，降低库存和资产负债率，增加租赁住房供给。

　　徐跃进指出，建设银行住房租赁基金的落地，是住房租赁和房地产发展新模式的积极探索，也是落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措。“通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出，建行依托自身的金融实力和建信住房在长租公寓领域的运营经验，打造了一个完整的商业闭环。”他分析表示。

　　事实上，去年以来，监管在租赁住房方面的相关金融支持政策不断落地，其中包括去年7月国务院出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、今年2月银保监会与住建部联合印发的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》等。据田国立介绍，建设银行自2017年起将住房租赁确定为全行战略，过去5年在住房租赁领域的实践经验也为此次试点奠定了基础。

　　20多个项目重点推进中

　　据了解，基金的成立及合作签约在智汇健康城项目现场举行，该项目也是建信基金重点推进的项目之一。

　　当天，建信住房租赁基金分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等多地市场主体签署了合作备忘录，约定合作设立地方子基金，并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

　　以北京为例，签约当日出席的单位及企业领导主要来自北京市住建委、西城区、大兴区、北京市保障房中心、首开集团、首创集团等，其中对于已经签约的智汇健康城项目，田国立表示，建信住房租赁基金将通过把商业用房改造为500多套租赁住房，帮助上千名生物医药研发工作者搬进新家。

　　仪式上，该基金还签署了首批十余个项目收购协议。建设银行方面披露的数据显示，截至目前，该基金重点推进项目已有20多个，项目资产总规模超过100亿元。据了解，目前多数推进中的项目属于商办物业等“非改住”项目。

　　徐跃进指出，商办等存量物业对于房企来说，往往属于低效资产，库存压力较大。建行住房租赁基金的运作模式，可以有效盘活房企的存量低效资产，减轻房企的库存压力。

　　不过值得注意的是，出于通过保租房公募REITs渠道实现退出的考虑，建信住房租赁基金收购的目标项目普遍需要能够纳入当地保障性租赁住房项目。

　　“未来或有更大规模的资金进入住房租赁领域。”徐跃进认为，虽然建行300亿住房租赁基金相对房地产行业或者住房租赁行业的规模来说并不大，但建行积极和各地方政府合作，通过设立地方子基金，可以撬动更多资金。另一方面，建行住房租赁金融新模式的探索与落地，对行业起到了示范作用，未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

　　建设银行方面表示，该行将与各方积极落实国家政策导向，推动一批示范性投资项目尽快落地。