“金融16条”落地，银行、信托、开发商如何反应？

　　靴子落地，上周就开始盛传的 “金融16条”终于发布，为房地产行业融资引入活水。

　　11月23日晚，中国人民银行和中国银行(601988)保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施，包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资；积极做好“保交楼”金融服务。

　　其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度。

　　同日，国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。

　　授信密集 开发贷热度回升、审批尚未放松

　　消息一出，各大机构火速响应，动作频频，各家银行开始密集向开发商签约大额授信。

　　此外，11月以来，房企在债券融资方面也开始加速。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，11月以来，已有4家房地产企业申请储架式注册发行，包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股(601155)150亿、万科280亿。

　　有房地产融资部人士向记者表示，最近银行在房地产开发贷市场竞争激烈，为了抢夺客户，纷纷下调贷款利率，普遍在3%左右，最低达到了2%区间，不过还是要看房地产开发商的资质和项目情况。据此来看，银行房地产开发贷热度有所回升。

　　但记者调查了几家银行发现，在具体的执行层面，各银行暂时没有降低审批标准。一家国有大行武汉某支行的开发贷负责人表示，目前，开发贷额度充足，但开发商想要获取贷款依旧不易，民营开发商一般要到总行办理，授信还是很难批下来。另一家股份制银行的开发贷项目负责人也表示，目前还是按照原来的要求在执行。

　　在贷款利率方面，房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示，开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气，大开发商利率在4%左右，民营开发商在5%以上。

　　一家城商行的开发贷负责人告诉记者，他们银行放贷主要取决于项目情况，“项目好的话，我们可能会不计成本的做，如果项目差一点，在资质、担保方式等方面有欠缺的话，利率可能就高一些，这都可以谈的”。所有审批通过后，大概一个月就可以放款。

　　上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款，开发商首先是要百强企业，然后要是白名单客户；如果不在白名单里，就需要评估其各方面表现，项目的盈亏平衡点要达到大概75%。

　　目前，个人按揭贷款在利率方面调整的余地不多，部分银行在细节上略有宽松。记者了解到，在上海，建行按照收入来算贷款额度比较宽松。

　　信托行业仍在观望

　　信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

　　信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。

　　但一位资深信托行业人士告诉记者，目前行业大多持观望态度。一是因为一些信托公司有关房地产行业的存量风险不小；二是因为目前市场里可选的公司或项目不多。

　　如上述数据所示，尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是逾期大户。用益信托网数据显示，据公开资料不完全统计，截至11月6日，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元，房地产类信托仍是逾期大户，有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。

　　从全年情况来看，2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元，逾期产品数量共166起。其中，截至11月6日，今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。

　　该信托行业人士也表示，此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制，还要求逐步压缩规模，所以不管是合理还是不合理的融资需求，都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信号。

　　他表示，信托公司肯定是想持续做这业务，但到目前情况下，信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身，更多关注到具体项目，也就是主要想法应该还是支持房地产项目，但不一定支持房地产公司，以确保资金闭环使用，能安全回收。

　　效果依赖终端购买能力

　　种种支援措施，效果将如何？

　　中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；金融工具也多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。

　　但是，对于房地产行业来说，仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。

　　21世纪经济报道记者采访了多位资深从业人士。“我认为短期可能有一定效果，特别是对限购的一二线城市而言，三四线城市可能不会很明显，长期来看效果还是很难说。”一位房地产融资人士表示。

　　该人士认为，对于房地产企业来说，资金是一方面，但是核心还是要靠销售，所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。

　　一位银行人士也持谨慎态度，虽然目前各大行给出的授信额度很大，但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来，这些动作更多的是表态为主。

　　另一位房地产行业的资深从业人士向记者表示，170家房企的境内债务一年内到期的有2542亿人民币，2500亿的债券融资也就是一年的流动性。希望市场在一年之内完全恢复，压力还是很大，还要看后续的发债情况，系统性危机依然存在。 “金融16条”可以 把一些头部房企从崩溃的边缘拉回来，但是要房地产行业情况好转，销售端的回暖必不可少。

　　根据克而瑞统计的数据，近年新房市场的销售受到一定冲击，11月前三周合计不及10月前三周之和，跌5%左右，市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。