住房限购松绑首周：全款外地买家进广州，有楼盘直降80万

文 | 新浪财经 徐苑蕾

一线城市限购松绑进行时。1月27日，广州明确全域取消120㎡住房限购，并支持“租一买一、卖一买一”。3天后，上海对非户籍居民在外环以外区域限购政策进行松绑。业内普遍认为，北京和深圳也会在不久后全面跟进。

在广州新政落地后首周，新浪财经走访了解到，有新房项目出现了来自佛山等地的外地客户咨询，一位销售人士称，“个别还是全款买家。”在“租一买一、卖一买一”的背景下，广州近日的二手房挂牌量和租赁房源上新量均有明显增长。

不过，适逢春节前楼市淡季，广州限购政策松绑后的效果仍不明朗。此外，在贷款政策、交易税费等问题上还有很多细节需要进一步落实。前述销售人士表示，现阶段暂时仍按照“认房不认贷”的套数认定标准，即在“卖一买一”情况下若仍未成功出售旧房源，当购入新房源时首付仍需按照40%而非30%计算。

全款外地买家“杀到”

1月27日，广州楼市明确放开限购范围，120㎡以上的住房不再限购，并支持“租一买一、卖一买一”，即出租或者挂牌自有住房能相应核减住房套数（以下简称“127新政”）。目前广州仅剩非户籍在限购区域内购买120平米以下住房这一项限制，限购条件已经达到2010年广州实施限购以来最宽松的水平。

实际上，在“127新政”正式发布前一周，业内已经有消息称，相关部门召集头部开发商负责人征询意见。而早在2023年9月下旬，广州已经对限购政策实施区域范围进行过调整，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，同时解除黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

此次广州放开限购政策一出，不少新房项目都迅速反应。新浪财经了解到，中海、越秀等房企都展开了针对性的宣传行动，有准现房楼盘推出120㎡以上户型的秒杀尾盘单位，总价直降70万-80万元。此外，多个楼盘推出折扣优惠，比如买房总价打99折。

一家房企销售人士表示，春节前属于楼市淡季，来访仍然相对冷清。但是限购新政落地后，确实有来自佛山等地的外地客户前来咨询，个别还是全款买家。该人士预估，春节后或会迎来一波反弹行情，核心区域的改善型项目会迎来比较好的开局，分流一部分原本偏向郊区非限购区域的客户。

广州中原研究发展部数据则显示，“127新政”落地的周末，即使存在春运返乡、天气不佳等客观情况影响，广州中心四区的来访量普涨，成交表现有小幅提升，1月22日—28日的成交量从盘均1.5套环比上升至1.8套，部分大面积户型项目上涨1-2套。

二手和租赁市场方面，在“租一买一、卖一买一”的背景下，二手房挂牌量和租赁房源上新量都有明显增加。新浪财经根据广州住建局阳光家缘数据统计发现，“127新政”发布后，存量房放盘房源数量环比增加约三成左右。此外，根据链家网数据，截至1月31日，全广州整租的租赁房源共有约9.42万套，其中约5880套为“新上”房源。

不过值得注意的是，“127新政”发布后，在贷款政策、交易税费等问题上还有很多细节需要进一步落实。比如套数核减后，银行贷款是否也能按照相应套数来计算、一手交易时是否按首套核算契税、二手是否按照满二唯一进行税收优惠等。

前述房企销售人士告诉新浪财经，按揭贷款方面，现阶段其负责项目的合作银行暂时仍按照“认房不认贷”的套数认定标准来执行，即在“卖一买一”情况下假如仍未成功出售旧房源，当购入新房源时首付仍需按照40%而非30%计算。该销售人士还提到，目前契税问题仍未有具体细则或变动消息。新浪财经尝试联系广州市税务局咨询，截至发稿暂未获回复。

一线城市“挤牙膏”松绑

2010年，北京出台政策，暂定同一购房家庭只能在市内新购买一套商品住房，这是全国首个住房“限购令”，自此之后，全国各地开始推行限购政策，最严格的时候全国超过百城执行。

不过，随着近年来楼市断崖式下滑，此前郑州、南京、沈阳、大连、厦门、武汉等10多个城市已全面取消限购，天津、杭州、西安等城市也针对局部区域或群体有所松限。而相对而言，一线城市限购政策执行仍较为严格。

在不久前新浪财经举行的论坛上，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏就指出，支持房地产的“三支利剑”属于帮忙政策，核心政策应该是取消限购直接启动楼市，“但是现在主要城市特别是北上深没有取消，还在坚持着。”

数据显示，在刚刚过去的12月，一线城市二手房价格环比下跌1.1%，连续三个月领跌70城和一二三线。12月，一线城市新房交易同比下跌8%，1月前四周，北京、上海、广州、深圳新房交易环比分布为-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，可见市场情绪依然悲观，房地产市场下行的压力依然加大。

在市场基本面未有改观，甚至悲观的情况下，1月26日，住建部在融资协调对接部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。”这相当于地方拥有了国家政策权利下放的尚方宝剑，因此加快了松绑的步伐。

尤其是一线城市，向来都是全国楼市的风向标，如今广州为一线城市的限购松绑打响了第一枪。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州存在的中心区豪宅化、供应多、去化难等问题，其他一线城市都有类似情况。从逻辑上讲，北上深也会跟进限购松绑，只不过在城市能级上北上深更大，政策略显谨慎。

事实上，去年8月，同样是广州率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，此后北上深三地再全面跟进。果不其然，1月30日，上海市住建委、市房管局联合印发通知，在上海连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。近日还有市场消息称，深圳或将对144㎡以上或套内面积120㎡以上的住宅在全市范围内解除限购，时间节点在2月底前。

一线城市限购松绑潮进行时已经成为业内共识，但是不少业内人士均表示，一线城市的松绑更多是“挤牙膏”式，全面一刀切取消限购政策并不现实。

李宇嘉说道，“北深下一步首先是收缩限购的范围，比如外围区域限购。这个政策广州在去年9月已经先行一步落实了。现在与广州一样，北深外围区域去化也很困难，库存压力比较大。限购区域收缩以后，下一步才会考虑中心区的调整限购政策，但预计不会缺席。”