万科突发！AH股大跌

万科的变数逐渐增加！

今天，万科A股价大跌，最多时跌去近5%，截至收盘跌4.65%，报收9.43元/股。此外，万科多只债券下跌，“21万科04”跌超20%，“22万科06”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“20万科04”跌超6%。盘中，深交所公告，“21万科04”(149478)盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%。根据《深圳证券交易所债券交易规则》和《关于对债券匹配成交实施盘中临时停牌有关事项的通知》等有关规定，自今日13时59分14秒起对该债券实施临时停牌，于14时29分15秒复牌。

上周，市场传出，万科正与以保险公司为主的贷款类机构进行谈判，以将部分即将到期的非标债务延期。也有部分平台流传“万科管理层近期到新华资产拜访，希望对到期债务融资进行展期，但被拒绝”。昨日，新华保险(601336)控股子公司新华资产在其官方微信号对此事进行了澄清。

万科突发

上周，万科便陷入流言当中，在华南城“失陷”之后，市场普遍预期，万科的事可能也将有些麻烦。上周后半段，关于万科的传闻在各平台传播：“万科正与以保险公司为主的贷款类机构进行谈判，以将部分即将到期的非标债务延期”，“万科管理层近期到新华资产拜访，希望对到期债务融资进行展期，但被拒绝”。万科未对相关传闻予以官方回应。

但这个周末，新华资产在其官微发声澄清：近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

但依然无法阻止今天万科股价的杀跌。万科多只债券下跌，“21万科04”跌超20%，“22万科06”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“20万科04”跌超6%。随后，深交所公告，“21万科04”(149478)盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%。2024年2月21日，YY评级下调万科股份的主体评级至5，主因公司销售下滑、2024年到期债券规模较大以及流动性压力下公司资产变现难度较大等。

新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债权计划，持有份额均为100%，包括：“新华－万科武汉不动产债权投资计划”，实收投资款26.25亿元；“新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）”，投资15.77亿元；“新华－万科昆明债权投资计划（1期）”，投资11亿元。

近期，万科正持续推进资产出售及保债计划延期谈判，但仍面临资产变现不确定性较高、销售下滑等风险。万科先后出售部分项目、子公司股权，同时与借款人进行非标债务延期谈判，希望以此缓解公司短期流动性压力。本月代表券“22万科01”（1.0164Y）的成交净价月初为92元，波动幅度较大。

国泰君安证券认为，2024年1月，整体房地产市场持续承压，公司销售整体保持低位运行状态；1月通常为公司拿地低谷，土地投资强度仅为9%。投资要点：业绩符合预期，维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持，因此维持增持评级，维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元，维持目标价25.4元，对应2023年14.8XPE。

房地产目前的状态

除了万科之外，其他地产公司亦有动作。据YY评级，在银团贷款无果后，招行单独给金地物业放25亿元授信额度。此外，继出售环湾城项目获得现金回笼后，项目公司委托金地及其全资子公司进行全过程管理，项目公司将支付管理服务费用合计约3.96亿元。

平安不动产更是获平安系公司支持80亿元。据地产E查显示，截至2024年2月20日，平安不动产债券余额为133.9亿元，其中73.9亿元将于一年内到期。此次平安银行(000001)为平安不动产新增授信额度80亿元，可以覆盖未来一年内到期债券。

大连万达在度过股权回售“危机”后，公司持续进行再融资。2月先后公司四家标的企业的股权被冻结，累计5.5亿元，若后续股权被拍卖可能导致公司资产流失风险。为缓解流动性压力，公司通过签署为期1前期贷款协议进行再融资。

那么，当下的房地产处于什么样的状态呢？从数据来看，据国金证券(600109)的数据，上周，（2.24-3.1）15个城市二手房成交合计139万平方米，周环比增长10%，周同比减少41%（按春节农历周算同比减少9.3%）。其中：一线城市周环比增长42%，周同比减少36%；二线城市周环比增长1%，周同比减少44%；三四线城市周环比增长32%，周同比减少7%。整体上，2024年前两个月市场供求均表现低迷，当前核心一二线仍有政策放松空间，静待政策持续释放后市场的修复效果同时住建部要求地级及以上城市要于3月15日前建立融资协调机制，进一步促进供给端的稳定。

其实，当下市场还有一个预期，那就是由相关部门成立大额基金，对一些城市的存量房进行收储，然而将这些房子运营成廉租房、安居房等。这样一可以解决房地产公司的部分问题，二也可能解决房地产价下行的问题。有一些分析人士预期，相关的政策有可能在两会之后推出。

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