贷款 | 代办提前还房贷业务，需要准备什么资料？

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，人民银行发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。本刊编辑部近日了解到，目前已有多个城市的银行下调了首套房贷利率。以某市为例，多家银行已将首套个人住房商业贷款利率下调至3.7%。按此计算，100万元房贷、贷款20年，执行3.7%利率后，购房者比4.1%时可节省利息约5万元。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调空间。

在房贷利率不断下行的背景下，加之受新冠肺炎疫情的影响，市场预期转弱，预计银行个贷客户提前还房贷、降杠杆的情况会呈增长态势。

案例故事

代办提前还房贷业务应提交客户本人书面申请及委托授权书

2010年10月，客户李先生在A银行办理一手住房按揭贷款，双方签署《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限30年，贷款金额60万元，执行利率4.015%/年。2021年4月1日，该笔贷款办理了提前结清手续，提前还款金额约48万元。2021年4月20日，李先生向A银行投诉称，其本人未曾向A银行申请提前还款，A银行为该笔贷款办理提前结清手续损害了其利益，要求恢复原状，继续按照合同约定向A银行分期偿还按揭贷款本息。

经核实，2021年4月1日，李先生的母亲蔡女士持本人及李先生的身份证来到A银行网点，要求为其儿子的住房按揭贷款办理提前还款。在网点要求提供李先生出具的授权书遭蔡女士明确拒绝，且蔡女士代办提前还款意愿极为强烈的情况下，A银行为李先生名下贷款办理了提前结清手续。

接到投诉后，A银行立即与李先生及其母亲沟通，了解到李先生投诉的主要原因是觉得之前住房按揭贷款的执行利率较低，若将提前还款的资金用于投资理财可获得更多的收益。同时也了解到，李先生在该笔贷款结清后不久即以房贷全部提前清偿为由向当地公积金中心申请提取了其名下公积金，这一行为可一定程度上证明李先生对其母亲代为提前结清贷款是知悉且确认的。对此，A银行与李先生进行细致的沟通，同时建议李先生将提取公积金所得资金选择合适的渠道进行投资理财，也可基本满足其对预期收益的考虑。李先生最终接受了A银行的解释和建议，并撤回了投诉。

法律分析

借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请

本案中，蔡女士代办提前还款，但未能提供李先生出具的授权委托书。事后李先生以未经本人同意办理提前还款为由，认为A银行侵犯了其作为金融消费者的自主选择权。

合同视角下的分析：根据李先生与A银行签署的《个人购房借款/担保合同》，“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。”本案中，A银行在蔡女士前来代办时，仅凭蔡女士及李先生的身份证，在未取得李先生本人出具的提前还贷书面申请的情况下就为李先生的贷款办理了提前结清手续，违反了借款合同的相关约定。

消费者权益保护相关法律法规视角下的分析：根据《消费者权益保护法》第九条，消费者享有自主选择商品或者服务的权利，有权自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。根据国务院办公厅《关于加强金融消费者权益保护工作的指导意见》规定，金融机构应充分尊重金融消费者意愿，由消费者自主选择、自行决定是否购买金融产品或接受金融服务。可见，消费者有权根据本人意愿自主选择金融产品和服务。

根据《民法典》第一百六十一条、第一百六十二条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。可见，在消费者本人未直接出面的情形下，应取得其合法授权，相关法律行为方才对本人产生效力。

案例启示

银行灵活变通办业务，更要坚守依法合规底线

银行灵活变通办业务，更要坚守依法合规底线。商业银行应积极践行“金融为民”理念，坚持以人为本，充分考虑特殊客户、特殊业务场景下的实际困难，灵活变通为客户办理业务，尽力满足客户合理需求，优化金融服务体验。但人性化的处理方式、灵活变通的业务操作，应注意坚守依法合规经营的底线，充分保护消费者权益，防范法律风险和声誉风险。本案中，蔡女士为李先生代办提前还款，按照合同约定和法律规定还应提供李先生本人出具的提前还贷书面申请以及授权委托书。在客户业务办理需求急迫、意愿强烈的情形下，可积极运用现代科技手段，采取视频电话授权等能完全证明借款人提前还款和委托授权真实意愿的方式，来替代由李先生出具书面材料，为金融消费者节约时间和经济成本，在有效防范风险的前提下，促成问题的解决，达到消费者满意的效果。

培训宣传两手抓，精准提升金融服务质效。商业银行应高度重视金融消费者教育，充分发挥网点、人员优势，集中式宣教和常态化宣教并举，结合业务场景普及金融知识，提高金融消费者对身份证件、个人账户、资产负债等重要证件和个人敏感信息的重视程度，增强自我保护能力，培养风险自担责任意识。同时，商业银行也要加大对行内员工尤其是一线员工的教育培训，持续增强员工消保意识和工作质效，统筹考虑、综合平衡严格落实政策规定、高效务实服务客户、有效防范金融风险等多方关系，用专业化和人性化的服务举措树立良好口碑，提升消费者金融获得感和服务满意度。

（本文原载于《中国银行(601988)业》杂志第11期）

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