绕道“投资”房企 成都农商行7.57亿或“打水漂”

　　随着广东惠州房地产龙头光耀集团的破产重整推进，商业银行深陷其中的巨额债务也陆续浮出水面。

　　据了解，在光耀集团破产重整的债务申报中，成都农商行一笔超过20亿元的信托融资在收益的确认上与光耀集团产生了异议，并直接对簿公堂。2019年5月7日，广东惠州市中级人民法院公布了一审判决，驳回了成都农商行超过7.57亿元的债务确认请求，这意味着银行该笔投资几年的收益或“打水漂”。

　　实际上，对于房地产公司的融资，一些地方银行并非以贷款模式介入，而是依赖于投资。此举不仅能让银行规避授信中的行业限制，还有利于地方银行摆脱业务的区域束缚。

　　绕道异地房企

　　曾被评为广东房地产公司品牌价值TOP10及中国房地产百强企业的光耀集团，在2014年陷入破产漩涡，多个项目烂尾广受关注。时隔三年，2017年12月法院受理了光耀集团的破产重组，并于2018年5月启动了该集团的债务登记。

　　随着光耀集团债务登记的推进，成都农商行一笔20多亿元的信托投资收益与企业产生了较大分歧，而地方银行采用投资模式向异地房地产企业输血的路径也逐渐清晰。

　　2013年1月，上海一家有限合伙投资企业将对惠州另一家房地产企业增资20亿元的分红权转让给了光耀集团下属公司深圳市光耀地产集团有限公司（以下简称“光耀地产”），形成了对光耀地产25.43亿元的应收账款债权。

　　同时，成都农商行用20亿元通过设立定向资管计划和单一资金信托计划受让了这家有限合伙企业对光耀地产的25.43亿元债权，并由光耀集团承担债权的连带担保责任。

　　按照当时的约定，成都农商行与光耀地产、光耀集团签订了《投资合作协议》《应收账款转让协议》《定向资产管理合同》《单一资金信托合同》《股权质押协议》等多份文件，明确约定了光耀集团“共同连带支付责任的范围包括但不限于全部支付金额、利息、违约金、损害赔偿金和实际支付金额的费用”。

　　此外，按照该项目的设计，光耀地产需分十二期偿还该笔债务，若延迟支付则按照每日万分之五支付违约金（合计年化18.25%）。

　　然而，光耀地产2015年起就不能按照约定向银行支付标的，光耀集团也未能履行连带支付义务。截至2017年12月11日，该债权产生的违约金高达7.57亿元。

　　在法院受理了光耀集团的破产重整申请后，成都农商行对债权21.81亿元和7.57亿元违约金进行了债务申报。前者债权得到了光耀集团管理人的认可，但是后者却未能被给予债权确认。

　　光耀集团认为，该集团在光耀地产与成都农商行的责任担保中，只是对全部应收账款支付义务承担连带责任，并不包括违约金。同时，《应收账款转让协议》中对应收账款的定义也未包含违约金。“共同连带支付责任”只是为了约定同一债务有两个以上保证人，债务人可以要求任何一个保证人承担保证责任，而并非约定了保证责任的范围。

　　一审法院判决，在结合《投资合作协议》作出的保证约定的目的和方式中，光耀集团对应收账款提供担保或保证，并对涉案应收账款支付承担连带责任。但是，成都农商行以释义部分将违约金及违约金的支付包括在应收账款和连带支付义务内为由，主张享有7.57亿元的违约金债权没有事实和法律依据，驳回成都农村商业银行的诉讼请求。

　　“从项目的设计来看，成都农商行与光耀地产约定的违约金其实相当于投资的收益，而法院判定这部分的债权不包含在连带责任担保范围内。如果是这种情况，此前合同约定的条款就存在瑕疵，没有考虑到这种情况。”一家股份行人士认为，既然成都农商行向光耀集团主张该笔债权，可能光耀地产实际也是无法实现偿债的。“银行方面应该提前与企业沟通或者提前补充相关协议处理，这笔债务明显时间拖延的太久。”

　　记者通过启信宝公开信息查询，光耀地产目前与多家金融机构存在债务纠纷，并涉及民间借贷。由于一些债务无法执行，公司已经被列入失信名单中。

　　针对该笔投资的处理，记者联系了成都农村商业银行，但是该行拒绝了记者的采访。

　　投资“后遗症”

　　对于成都农商行而言，20亿元的资金并不是一个小数目，而中小银行在投资业务上的凶猛也能窥见一斑。

　　从银行经营数据上看，2013年至2014年是成都农商行投资业务快速增长的一年。据该行披露数据显示，2013年该行发放贷款和垫款的规模为1242.14亿元，资产占比28.93%，投资净额仅476.12亿元，资产占比为11.09%。但是，2014年银行发放贷款和垫款的规模为1364.12亿元，资产占比22.88%，而投资净额却增至了1364.12亿元，资产占比21.51%，增幅为186.5%。

　　另外，成都农商行2013年全年的利息净收入规模才77.55亿元，净利润仅45.2亿元，但是一笔投向光耀地产应收账款的规模就达到了20亿元。

　　在2015年至2017年中，成都农商行的投资业务仍不断发力，并于2016年在规模上超过了银行发放贷款和垫款的规模。尤其是2016年，该行投资净额规模达到了2447.17亿元，在资产中占比36.35%，增长48.09%。银行发放贷款和垫款的规模为1943.07亿元，在资产中的占比仅为28.87%。

　　成都农商行的贷款行业分类中，房地产业务规模也是年年递增。据公开数据显示，该行2013年房地产行业贷款的规模为114.69亿元，占比9%。2017年该领域贷款规模达到267.33亿元，占比12%。

　　“从中小银行业务模式上看，房地产行业的投资风险可能要高于贷款的风险。由于监管对于房地产授信的严控，以及银行也逐渐实行贷款名单制，给予房企尤其是中小房企直接贷款的难度越来越大。但是，投资业务能够通过各种项目结构设计规避贷款限制，这会让风险不能充分暴露出来。”上述股份行人士认为。

　　原银监会早在2013年3月就已经发文特别警示了房地产行业风险。监管要求银行关注经济周期的变化和房地产、工程机械、钢铁、风电设备、光伏等九大行业，以及快速多元扩张型、集团关联复杂型、多头举债借款型、高财务杠杆型、私募基金包装型等五类企业的风险暴露问题，并相应作出风险排查。