首套房贷连涨5个月，4个城市破“6”

　　易居房地产研究院发布了《2019年10月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。

　　一线城市两涨两跌

　　根据融360大数据研究院的监测数据，2019年10月全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续5个月小幅上升。10月房贷利率水平延续了前四个月的上行趋势，但上行幅度有所减缓，下行的城市数量有所增加。

　　易居研究院研究员沈昕分析表示，全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调，6月全国首套房贷平均利率一改此前连续6月下行的趋势，年内首次微升，此后4个月房贷利率持续小幅上升。考虑到后续市场利率大概率会下行，首套房贷平均利率上行空间较为有限，若年内5年期LPR没有下调，预计全国首套房贷平均利率将横盘小幅震荡。

　　首套房方面，23个城市房贷利率水平有所上涨，4个城市维持9月水平，上海、深圳、天津、佛山等8个城市的有所下调。一线城市中，北京和广州的房贷利率水平略有上涨，上海和深圳地区则有所下降。上海地区的首套房贷款利率环比下降5BP，深圳地区环比下降了3BP。目前，上海地区比较特殊，首套房仍允许减点。

　　二线城市中，2019年10月，首套房贷利率水平环比上涨和持平的城市数量有所减少，郑州、南宁、苏州、杭州、宁波等21个二线城市房贷利率水平上涨，其中，大连、珠海、沈阳、长沙四个地区实现5连涨。首套房贷利率下降的二线城市数量增至6个：天津地区首套房贷款利率水平下降幅度最大，10月均值为5.16%，环比下降了9个BP，主要是华夏、招行、光大和浦发等几个银行在10月下调了天津的房贷水平；佛山地区首套房贷款利率为5.51%，环比下降了5个BP；石家庄、东莞、乌鲁木齐和合肥4个城市本月的房贷利率水平也环比下调了2-3个BP。

　　不过，天津地区虽然首套房利率水平有所下降，二套房贷款利率水平却环比上涨了4个BP，达到5.48%。

　　多数银行都已执行LPR房贷新政

　　融360|简普科技大数据研究院的监测数据显示，截至10月底， 35个城市533家银行分（支）行绝大部分都执行了LPR房贷新政。除去停贷银行外，238家银行分（支）行的首套房贷款利率环比上升，比上月增加了137家，占比44.65%；79家银行分（支）行的利率环比下降，比上月增加了34家，占比14.82%；207家的利率水平与上月持平，比上月减少了182家。不难发现，10月上调房贷利率的银行数大量增加，与此同时，与9月持平的银行数量大量减少。之所以有这种变化，一方面是银行本身信贷额度紧张等方面的原因；也有一方面是因为，大量银行之前按照基准利率执行的实际房贷利率水平精确到小数点后3位，在房贷新政实施后，为了保证加点数（精确到小数点后2位）的规整，有些银行将房贷利率的最后一位四舍五入，相当于利率上调了0.5个BP。

　　不过，广州、深圳、天津、上海等地仍有十几家银行在二套房方面执行的利率水平低于新规下限，后续这些银行大概率也会进行调整。

　　一个值得关注的问题是，10月份，首套房贷利率水平破“6”的城市增至4个，除了苏州和南京外，郑州和武汉的首套房贷款利率水平也涨至6%以上；合肥地区10月首套房利率环比下降2BP，但仍处在5.90%的高位；除合肥外，全国房贷利率最高十城市名单的其他九个地区，本月房贷利率水平均处于上行状态。

　　太平洋证券徐超表示：房贷利率已经正式挂钩LPR。从已实行LPR新定价机制的银行分支行来看，多数城市并没有因为LPR改革本身而带来房贷利率的大幅变化，LPR改革本身是政策中性的。除上海外，其余城市LPR新政后主流利率水平较新政前上涨幅度均在2BP以内。主要是监管层不希望因为定价机制变化本身导致房贷利率大幅波动，房贷利率的变化主要还是看当地的调控需要和市场供求关系。央行对按揭贷款的态度并没有特别严厉，主导思想是保持稳定。房贷利率提升一方面是由于各地响应政治局会议房住不炒精神（特别是上半年房价上涨较快的城市），另一方面也是由于上半年按揭额度投放较快，下半年剩余额度较为紧张。徐超认为5年期及以上LPR会继续在当前水平上保持稳定，以保证房贷利率的基本稳定。在因城施策的政策框架下，存在房价上涨压力的城市房贷利率可能有继续上行的可能。