房抵经营贷进入楼市路径：贷款中介为申贷客户“买壳”“养壳”

　　处于风口浪尖的“房抵经营贷”，监管表态对违规流入房地产市场的信贷资金将进行持续追查。

　　“在深圳确实出现这样的情况，我们监管部门深圳银保监局、人民银行深圳中心支行，在这几天都采取了相应的监管措施。”4月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示。

　　肖远企说，贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能够挪用，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。

　　4月22日下午，在深圳举行的一场新闻通气会上，央行深圳中心支行透露，深圳存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。该行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。

　　21世纪经济报道记者获悉，对于经营贷资金有多少流入楼市，监管机构和银行正在排查。排查重点是股东近一年是否变更、抵押物获得时间、贷款用途、贷后股东是否变更、股东名下是否有新增贷款、合作方管理、贴息贷款情况等。

　　多位业内人士表示，确实存在抵押经营贷绕过监管、风控的现象。其操作手法是部分银行客户经理、贷款中介、申请贷款的客户“合作”完成，贷款中介甚至为申贷客户“买壳”“养壳”。

　　其中，贷款资金发放后，被以小额、分散方式将款项汇至关联公司后，通过股东拆借形式将贷款汇至客户指定账户，从而在一定程度上规避了银行对资金使用用途的监管。

　　抵押贷入楼市路径

　　央行深圳中心支行表示，自4月17日网上出现深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场等相关传闻后，根据商业银行截至4月20日下午2点30分报送的自查情况统计，目前，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况，未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

　　此外，深圳存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　业内盛传的“房抵经营贷”是如何进入楼市的？多位银行、资金中介等业内人士向记者解释了这一过程。

　　部分抵押经营贷客户会通过贷款中介将贷款申请材料转交到银行客户经理，由贷款中介完成贷款流程。即使有的自身征信有瑕疵，如信用卡逾期记录、作为法人为企业做贷款担保等，也可通过这一路径向银行申请贷款。

　　除正常经营的小微企业，更常见的一种现象是通过“壳公司”申贷。

　　其操作手法是，若申贷客户手里没有申请小微贷款的借贷主体，有的贷款中介会介绍客户向专门经营“壳公司”的公司购买相应主体，并完成商事登记变更。甚至，有专门经营“壳公司”的公司会“养壳公司”，这些壳公司有虚假的交易流水甚至账目往来，有的会做到缴纳一定的营业税，“壳公司”价格从数千至数万元不等。

　　“我们业主群里有人手把手教学，还有银行在现场营销房抵经营贷。投资客云集的楼盘，（房抵经营贷）这种只能算作是常规操作。其他的诸如假离婚、借名额、凑份子，都很常见。”一位深圳近年新开楼盘的业主对记者说。

　　在获得小微企业作为贷款主体申贷后，贷款中介会通过评估公司对客户原房产进行价格评估，而价格一般会高于市场正式成交价格。二手房“一房一价”，标准不统一，有些房屋“高评高贷”后，相对于市场正常成交价溢价30%以上。

　　一位深圳当地大行人士表示，该行明令不得接受贷款中介推荐项目，但是私底下有个别贷经理做，其余国有大行、股份制银行有的来自贷款中介推荐的较多，有的甚至80%来自中介。“有的大行批量和中介合作。也想做无抵押贷款，但损失惨重，原因就是被这些‘养出来’的公司骗了，怨不得银行还是跳不出抵押物的思路。”

　　借助“房抵经营贷”入楼市，一是由于其利率低，且有贴息。以一家大行深圳分行为例，该行房抵经营贷最高贷款期限可做30年，年化利率在4.35%左右，而这一利率水平比大多数商品房按揭利率还要低。加上现在疫情期间各级政府针对企业加大了扶持力度，各区对辖区各类企业大多有不同程度的利息补贴，因此房抵经营贷的实际资金使用成本较低。

　　二是被认为“安全”。有业内人士表示，“即使没有白手套，因为普遍认为当前经济环境下，购买住宅的风险远远小于企业经营风险，如果没有大的意外，不良率可以控制在相对比较低的水平。”

　　对于上述操作手法，银行的风控措施一般是对申贷企业缴税、注册年限、股权变更等有要求。

　　一位深圳当地贷款人士表示，各家银行抵押经营贷的要求一般是年缴税2万以上，注册成立2年以上，一般不接受近6个月过户的客户，但每家金融机构条件不一样。

　　4月22日，建设银行深圳分行回应记者称，抵押云贷商务公寓相关政策要求具有完备居住功能且通天然气的高档公寓，抵押率按70%执行；其他普通商务公寓抵押率按40%执行。抵押云贷对过户不满6个月的房产原则上不予接受。

　　如何绕过资金监管？

　　目前，深圳正在追查违规信贷，挪用于房地产市场的贷款要限期收回。

　　21世纪经济报道此前曾报道，4月20日下午，深圳银保监局联合深圳人行召开辖内银行座谈会，对于加强信贷管理服务实体经济提出相关要求。

　　相关要求包括：对房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务要重点审查融资需求的合理性。要加强对房产抵押经营贷的资金用途监控，不得违规流入房地产领域。要求各行迅速开展全面排查，对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。

　　究竟有多少抵押经营贷资金流入楼市，并无权威数据。但考虑到操作难度，大部分受访业内人士估算规模不大。

　　针对上述绕道流入楼市，目前，监管、各银行正在自查摸查阶段，重点排查的内容是公司股权变更情况。

　　“排查的重点是借款主体、经营时限、股东近一年是否变更、抵押物获得时间、贷款用途、贷后股东是否变更、股东名下是否有新增贷款、合作方管理、贴息贷款情况等。”4月22日，一位深圳国有大行人士表示。

　　深圳银保监局也表示，没有责令各放款行收回所有1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷。

　　问题在于，资金是如何绕过监管的？

　　有深圳当地信贷人士表示，贷款中介深知银行内部对资金使用用途的监管流程，银行将款项发放至经营主体的小微企业公司账户后，再以小额、分散方式将款项汇至关联公司后，通过股东拆借形式将贷款汇至客户指定账户，从而在一定程度上规避了银行对资金使用用途的监管。

　　有大行人士表示，出现小微企业资金挪用的问题，不是在于准入门槛放松，而是难以监管伪造用途和资金流。