AMC加速纾困地产，国际机构如何看出险房企前景

　　导语：中长期来看，销售端能否回暖仍是关键。

　　全国和地方性金融资产管理公司（下称“AMC”）纾困房企的速度正在加快。近日，中国华融与阳光集团签署纾困重组框架协议，河南郑州也拟设百亿地产纾困基金，吸引包括资产管理公司等参与组建子基金。

　　穆迪高级副总裁曾启贤对第一财经表示，相关措施若实行（设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目），将对房地产业和银行系统具有正面信用影响，有助于防范房贷断供情况出现蔓延。房地产和相关行业对中国GDP的贡献率接近30%，这些措施也将降低系统性风险。

　　事实上，此前，一些AMC已介入部分地产项目的破产重整，发挥提供资金、整合建设资源的功能，通过引入代建方合作对项目进行盘活。

　　不过，更多机构则认为，这些地产纾困基金资金体量有限，可承接项目有限。已经持有不少地产敞口的AMC其资金支持也将是谨慎、有选择性的。地方AMC可能在纾困中将承担更多责任。而中长期来看，销售端能否回暖仍是关键。

　　纾困行动加速

　　8月5日，中国华融公告称，与阳光龙净集团有限公司（下称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

　　同时，各地AMC也在积极行动。继7月19日河南资产管理有限公司（下称“河南资产”）和河南郑州地产集团有限公司（下称“郑州地产”）拟联合设立郑州市地产纾困基金后，8月5日，郑州市已下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。（详见第一财经报道《稳信心！郑州房地产纾困基金落地，百亿基金能否撬动社会资本？》）

　　AMC成立于上世纪90年代，其规模随后不断扩张。这些“坏账银行”的总资产目前约为5万亿元，在2021年解决了4000亿元的房地产市场坏账，占总数的五分之一。

　　随着当前中央层面对于“保交楼”的明确指示，各地的紧迫感增强，主流观点认为，相关资产管理公司和出险企业的合作会增加，有助于减少问题楼盘的风险，促进房地产市场健康发展。

　　穆迪方面认为，设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目等具有积极意义，但潜在资金如何运作以及预期规模未正式公布。拟定的措施能否取得成效，将取决于这些具体细节以及执行资金的及时性和可用性，对个别房地产开发商的影响将取决于项目筛选标准等特点。

　　整体而言，穆迪认为，房地产业情绪的改善对地方政府具有正面信用影响，因为土地出让金收入占其总财政收入的30%左右。土地出让金的下降，或限制地方政府可用于支持地方经济发展和基建的资金规模。

　　“AMC接管+委托代建”模式引关注

　　当前的担忧在于，虽然全国及地方AMC对于地产项目纾困将发挥重要作用，但这些资金体量有限，可承接项目有限。而且，外界对中国AMC的健康状况亦十分关注。

　　今年3月，四大全国AMC中，除了上述的中国华融，中国东方和长城资产分别筹集了100亿元人民币债券，根据债券招股说明书，这些债券用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困；中国信达向恒大董事会和恒大风险化解委员会分别派驻了一名高管。融创中国和花样年等陷入困境的开发商也在积极与AMC沟通潜在的救助计划。AMC也在协助建立城市级别的纾困基金。

　　穆迪副总裁和高级信贷主管尹劲桦表示，预计AMC的资金支持规模将是谨慎、有选择性的，因为它们已经持有大量房地产开发商的敞口。龙洲经讯(Gavekal Dragonomics)中国金融问题分析师张晓曦表示，AMC是房地产开发商的“重要债权人”，房地产业占AMC债务资产总额的25%至42%。其中，中国华融和长城资产对房地产业的敞口最大，相比中国信达和中国东方，它们严重依赖债务资产来产生利润。而中国信达就在7月26日发布了盈利警告，称该公司上半年净利润将下降30%至35%，因为“公司持有的部份以摊余成本计量的金融资产质量承受较大压力”。

　　也有分析师表示，预计一些只在省内运营的较小型AMC将会在本轮房地产业纾困中承担更多责任，因为它们与地方政府的关系更紧密。

　　值得一提的是，“AMC接管+委托代建”的模式也引发关注。今年7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。这是中国信达落实监管部门有关精神，对出险房企进行救助的首个成功落地项目，业内人士认为其纾困模式具有典型意义。

　　佳兆业的“悦伴湾”项目之所以可以被盘活，是因为项目自身商业价值可观。项目坐落于南沙湾的核心区域，紧邻珠江，周边教育配套优越，医疗、商业等配套齐全。浙商证券(601878)分析称，本次中国信达对佳兆业项目纾困采用的是“金融机构接管+委托代建”的模式。佳兆业于2021年11月15日将项目100%股权转让给平安信托，此后由中国信达介入化解金融风险。

　　中国信达介入方式为，由其深圳分公司折价收购项目债权，并由深圳华建提供资金借款，由信达地产(600657)华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费用。信达地产可以直接进行操盘代建，这是中国信达在不良项目纾困过程中的独特优势，其他AMC机构较难复制。但这种模式并不少见。例如，中国东方亦于2020年作为云南仁泽地产西南海项目的破产重整投资人，投入不超过45亿元，引入龙湖地产继续开发项目，已成功盘活该项目。

　　“AMC介入破产重整，主要发挥提供资金、整合建设资源的功能。目前该模式已逐步铺开，如中粮信托于2022年4月26日成为恒大江阴项目的100%控股股东，由中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。据绿城管理官方披露，目前已携手中粮信托、平安不动产等金融机构落地多个资方代建项目。”浙商证券分析称。

　　系统性风险可控

　　整体而言，国内外机构人士普遍认为，由中国房地产市场低迷引发的系统性风险目前是可以避免的。

　　“根据我们的估计，与未完成房产相关的潜在不良贷款占银行贷款余额的不到0.5%。如果它们被冲销，这相当于对主要银行的利润造成3%~10%的损失，对其股本造成1%的损失。总之，在最坏的情况下，它对银行系统偿付能力的影响非常有限。”富达国际亚洲股票研究总监缪子美此前对记者称。

　　高盛表示，目前未完成项目规模是可控的，房地产市场的有效杠杆(LTV)较低(估计约为40%)，这表明中国可能面临的是“流量”问题，而不是“存量”问题。该机构也提及，中国政府和监管层对银行体系拥有较强的管控力，中国的机构设置降低了市场驱动的无序解除发生的可能性。相关方面也正在评估形势并快速采取行动。

　　不过，目前市场销售仍待修复，穆迪认为，恢复购房者信心仍需要一定的时间，而销售端也将是中长期的关键所在。