大行半年报中的地产“秘密”：不良集体“抬头”，风险化解各有部署

银行业2022年中期业绩发布收官，各家业绩发布会上，房地产信贷相关问题成为分析师和媒体关注的焦点。

第一财经透过6家国有大行财报发现，今年上半年各行在房地产领域普遍遵循“稳投放”策略，贷款增长普遍放缓，对公及个人按揭贷款占比均普遍下滑，集中度均已经降至安全线以内，其中既有控制风险的考虑，也有疫情及行业环境对信贷需求的影响。

资产质量方面，不论是对公还是个人按揭业务，新增不良贷款以及不良率都有“抬头”趋势。不过从业绩会上高层释放的信息来看，目前各家银行受到断供风波的影响有限，涉及按揭贷款规模和占比都很小，风险整体可控。

接下来，各行在房地产领域的主要方向包括保交楼、促并购、支持个人合理住房需求，以及优先支持保障性租赁住房项目等。

房地产贷款集中度进一步下滑

截至今年6月末，6家国有大行在房地产领域的对公贷款总额约为3.72万亿元，较去年年末的3.51万亿元略增2082亿元；个人住房贷款从26.48万亿元增加至26.92万亿元，净增约4480亿元。

具体看各大行的投放情况，整体呈现总额增加、占比下降的趋势，其中农行（8428.66亿元）、建行（7627.91亿元）依然是地产信贷主力军，工行因为新增净投放（24.33亿元）较少总额被中国银行(601988)超越。

基数较小的邮储银行（1778.17亿元）、交通银行（4939.63亿元）对公房地产贷款净投放增速最高，新增净投放量分别为389.31亿元、741.43亿元，较去年年末增加28.03%、17.66%，二者也是仅有的两家房地产贷款余额占比提升的大行；其余4家大行净投放增速均在10%以下。

不过邮储银行高管曾在业绩上强调，该行房地产开发贷款规模仅为1091亿元，占全行贷款余额的比例仅为1.59%，其中一半以上具备土地和在建工程抵押，其余绝大部分也采用了保证担保的方式。

6家大行个人住房贷款同样呈现总额增加、占比稳中有降的节奏。从增量来看，邮储银行上半年个人按揭贷款净投放增幅最高，为2.77%，贷款总额增加600亿元左右；农业银行净投放增量最大，在千亿元以上。

根据2020年末央行、银保监会联合印发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行业金融机构按类型分档，对房地产贷款占比上限作出量化要求。其中，当时房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。

不过今年2月央行曾发布通知，宣布银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

截至6月末，6大行房地产行业整体贷款集中度普遍进一步下行，在建设银行、邮储银行相关指标下行后，个人住房贷款占比已经全部降至32.5%红线以下，整体进入安全区，房地产贷款余额占比继续保持在40%以下。

提前还贷影响不大

围绕个人房贷业务，目前市场较为关注的几个热点问题还有：按揭客户提前还款现象有何趋势？对房贷业务影响有多大？疫情影响、楼市前景对按揭需求的影响何时缓解？

对此，各行高管也在业绩会上作出不同口径的回应。对于提前还贷现象，工商银行副行长郑国雨表示，上半年少数按揭客户的确有提前还款情况，但相比往年趋势并不明显，该行上半年按揭客户贷款共计收回约3800亿元，其中提前还款2600亿元，相比去年增长300亿元，但比例相比去年变化不明显。

农业银行副行长林立也表示，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，和现阶段金融投资收益率下降有一定关联，但据了解主要是基于自身财务规划作出的选择，该行也为此提供了还款便利，包括做好申请受理、合理减免违约金等。

对于接下来住房贷款需求的预期，建设银行副行长李运认为，随着中央和地方政府在政策面的多点发力，都将有利于住房按揭贷款需求端积极因素的累积。

对公、按揭贷款不良双升

资产质量方面，6大行的房地产对公和个人住房不良贷款余额、不良率均有上升，其中对公不良余额合计为1478.14亿元，较去年末增加了323.1亿元；个人住房不良贷款余额为885.7亿元，较去年年末增加152.08亿元。

具体来看，中国银行、工商银行、农业银行房地产对公不良贷款余额均在300亿元以上，三者房地产对公不良率最高，分别为5.67%、5.47%、3.97%。但低基数的邮储银行、交通银行不良余额、不良率增幅最为明显，其中邮储银行从去年年末的2200万元增加至17.93亿元，不良率从0.02%大幅增加至1.01%，但整体依然处于最低水平。

对此农业银行副行长张旭光在业绩会上表示，该行存量对公房地产贷款资产质量的确存在一定压力，上半年不良的双升主要是受前期部分扩张比较快、负债水平高、少数大型民企的风险持续暴露的影响。他表示，目前风险暴露已经比较充分，加上总体房地产对公贷款余额量并非同业最高，风险可控。

个人住房贷款方面，工商银行、农业银行、中国银行不良余额最高，其中工商银行、中国银行在上半年不良余额增幅超过30%。从不良率来看，6家大行不良率均较上年末有所提升，邮储银行以0.52%不良率继续居首。

断供风险敞口较小

事实上，除了财报中明确披露的数据外，烂尾楼断供风波带来的风险敞口一直备受关注。在中期业绩会上，各行高管也分别就此作出了回应。

截至6月末，工商银行停工项目涉及的按揭不良贷款余额为6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。

农业银行现阶段存在“保交楼”风险的楼盘总共1112个，涉及逾期按揭贷款余额12.3亿元，占全行个人住房贷款余额0.023%，目前已有746个项目纳入地方政府“保交楼”管理范围，其中已有60个项目达到交付条件，正在陆续办理交付手续。

截止今年7月底，建设银行涉及停贷断供舆情的个人按揭逾期贷款的金额是11.42亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.018%，不良余额5亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.0077%。

交通银行截至7月末存量合作项目中，存在延期交房、停工或“烂尾”风险的项目合计有369个，涉及住房按揭贷款余额为236亿元，在全部按揭贷款余额中占比1.55%，其中逾期贷款为4.67亿元，占全部按揭贷款余额的0.03%。

目前邮储银行停工项目涉及的逾期贷款余额1.27亿元，占全行个人按揭贷款比例非常小。中国银行高管未在业绩会上明确披露相关数据，不过表示该行自身的停贷项目按揭贷款金额比较小，与同业基本保持同一水平，停工停建、延期交付贷款的规模占该行总体房地产贷款的比例不高，整体风险可控。

对于下一步的打算，在房住不炒的基础上，各行提到的主要布局方向包括保交楼、促并购、协助化解风险、支持房地产企业和购房者的合理融资需求、重点支持保障性租赁住房项目等。