部分城市首套房贷款利率下限打开：最低可降至多少，会一步调整到位吗？

　　“我们也是刚刚看到通知，具体怎么落实，还在研究当中。”9月30日上午，一省级市场利率定价自律机制相关人士对21世纪经济报道表示。

　　其所称通知，是9月29日晚间，央行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（下称《通知》），《通知》决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　符合条件的城市政府需要满足2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件。

　　21世纪经济报道记者同时致电了多个符合条件的二线城市房地产中介人士和银行网点，均表示内部暂时还没有接到有关首套房利率下调的通知。

　　据了解，我国个人住房贷款利率实行全国、城市、银行三层的定价机制。《通知》发布后，需要相关城市政府调整利率下限后，辖内银行机构的首套住房贷款利率才会跟随调整。具体利率由银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等确定每笔贷款的具体加点数值。

　　据相关人士推算，首套房贷款利率如果降低0.5个百分点，对于一笔100万元、25年的房贷，利息总额将减少超过8万元，每个月可少还约270元。

　　可能会降至多少？

　　今年5月，央行、银保监会曾发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　9月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布显示，5年期以上LPR为4.3%。在下一次发布LPR之前有效。即当前首套房贷款利率可低至4.1%。

　　“地方按揭利率下行空间不好预测，具体要看当地住房的供需状况。”方正证券(601901)固定收益分析师张伟认为，从银行的角度来看，当前30年期城投债利率为3.9%，如果按揭利率跌破这一水平，则对银行来说配置价值降低。另外上市银行计息负债成本均值在2%左右，按揭利率突破银行成本线可能性较小。

　　上海金融与发展实验室主任曾刚对21世纪经济报道记者指出，房贷利率下行是长期趋势，未来有可能比经营贷利率更低。从理论上来讲，房地产按揭毕竟有房产作为抵押，风险实际上比经营贷更小一些。然而，目前的情况是，房贷利率经历多轮调降之后仍然显著高于经营贷利率，导致市场上房贷转经营贷的“灰色操作”屡禁不止。房贷利率下行实际上是在回归合理定价，短期既对房地产市场有一定的正面效应，长期来看还有助于防范银行业的潜在风险。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐也对21世纪经济报道记者表示，据调查，目前符合条件的城市基本执行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

　　研究住房金融的高级经济师陈斌对21世纪经济报道记者分析，银行利率定价的高低依赖于银行的运营成本，运营成本主要包括两个部分：一部分是管理成本，另一部分是风险定价的成本。陈斌同时表示，房贷利率也并非越低越好，一方面银行要考虑可持续发展，另一方面房贷利率突破下限的政策也是阶段性的，因此也要注意不能过分透支未来的购房需求，保障房地产行业的长期稳定发展。

　　事实上，在《通知》已经限定了放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的时间：2022年底前。据相关人士介绍，政策到期后，原有政策将自动恢复。

　　招联金融首席研究员董希淼认为，此前房贷利率打七折时最低曾到过3.43%（4.9%*0.7），如今在符合两个条件的城市，首套房贷利率下限可能在3.5%—4.0%之间。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，首套房贷利率下限应当在一年期LPR之上，也就是3.65%。

　　专家称需一步调整到位

　　“新政出台之后，四季度大概率会迎来房贷降息潮。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，9月以来，楼市政策松绑持续发力。从成交数据上看，今年的金九楼市表现虽不突出，但成交好于预期，新房市场环比持续上升且涨幅扩大，同比降幅进一步收窄，市场继续企稳。

　　诸葛找房数据研究中心数据显示，截至9月25日，重点8城（北京、深圳、东莞、苏州、南京、青岛、杭州、佛山、下同）新房成交35798套，环比上升16.1%，同比下降7.3%。“目前的楼市处在底部恢复中，四季度降息潮有助于提振市场信心，预计10月新房成交同比转正，四季度楼市有望打破颓势，成为今年楼市成交高峰。”关荣雪表示。

　　许小乐对21世纪经济报道记者表示，预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平，“只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。”

　　“新政出台之后，银行和地方政府的自主权增大，四季度有望迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，符合条件的城市可以取消首套房贷利率下限，给这部分城市释放了更大的调整空间，政策落实到位或将提振市场情绪，更好地促进购房需求入市。

　　据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”条件的城市有23个，其中8个二线城市，15个三线城市。二线城市含有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；三线城市包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

　　需要指出的是，实际符合条件的城市数量并不意味只有23个，在70个城市之外，符合上述两个条件的都可以调整，也可以不调整。