金融“输血”地产力度空前，楼市拐点要来了吗？

房地产市场陷入低迷已一年有余。一年多来，稳楼市政策频出，包括供给端的保交楼，需求端的降低房贷利息、降低首付比例等等，但调控政策收效甚微。在传统的“金九银十”，房地产市场仍然没有迎来触底，房地产开发投资、商品房销售面积等数据仍在萎缩。

就在此时，力度更大的刺激措施陆续出台。过去的一周时间内，楼市接连迎来三大重磅利好政策。

11月8日，中国银行(601988)间市场交易商协会发文称“会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即’第二支箭’），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”。

11月11日，人民银行和银保监会联合印发254号文，即《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从六个方面部署了16条具体措施，助力房地产市场平稳健康发展。

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。

近期政策面全面加大对房企融资的支持力度，其中不乏一些力度空前的措施。可以确认，房地产支持政策正在从“保需求”“保项目”进一步拓展到“保主体”。那么，这些政策能够托底楼市迎来拐点吗？

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金融16条输血地产力度空前

在三大利好政策中，力度最大的当属人民银行和银保监会联合印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。通知流出后随即引爆市场热情，房地产板块普涨，银证保三大金融板块也涨势汹汹。

具体来看，从金融政策支持对象来看，涵盖供给端（房地产企业和建筑企业）和需求端（居民）融资需求。在供给端，《通知》要求，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。在需求端，《通知》提到，支持各地在全国政策的基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

值得注意的是，《通知》对信贷、债券等融资给予支持的同时，也提及了信托融资。由于信托主要是民营房企的融资手段，因此在过往的文件中很难被提及。本次《通知》明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。

对于备受关注的“保交楼”，《通知》不仅提到既有政策即支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，而且鼓励金融机构提供配套融资支持。

在保护住房金融消费者合法权益方面，《通知》鼓励依法自主协商延期还本付息，并切实保护延期贷款的个人征信权益。

《通知》同时对房地产贷款集中度管理政策进行了阶段性松绑。这无疑为金融机构加大房地产企业的支持提供了空间，凸显了金融监管部门保房地产主体的意愿。

作为国民经济支柱行业，房地产市场目前信心仍显不足，在此背景下《通知》全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长的重要举措，具有积极意义。

就在上述《通知》出台之前，11月8日，中国银行间市场交易商协会表示，在人民银行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

债券融资也是房地产企业重要的资金来源，该措施在带动民营房企债券融资上可谓立竿见影。11月10日，龙湖集团200亿元储架式注册发行获受理；11月11日，新城控股(601155)公告拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；11月14日，美的置业150亿元储架式注册发行获受理。

作为对比，8月以来碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。预计“第二支箭”可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

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预售监管资金可凭保函置换

在上周两大重磅利好政策的基础上，本周一，房地产预售监管资金方面也迎来松绑。

11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，以支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

事实上，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110个省市调整预售资金监管政策，或放松预售资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。此次三部门出台政策，从全国层面对“保函置换预售监管资金”的方式提出了更多细致要求。

《通知》明确，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

三部门有关负责人在答记者问中强调，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等；房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

可以看出，新规一方面允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。这将为优质房企释放更多的资金流动性，再加上近期多项利好“组合拳”叠加，有望发挥出更好的政策效果。

利好政策接连落地，并从前期的“保项目”进一步拓展到“保企业”，将有助于减轻房地产企业资金压力、提振企业信心，有分析认为这也将带动年底房地产投资改善。不过本轮措施的发力点更多还是在于房地产市场的供给端，未来房地产行业能否根本恢复仍依赖于需求侧也就是购房者信心的恢复。但无论如何，在当前宏观经济和房地产市场继续承压的背景下，本轮救助措施对于稳定经济大盘无疑有着重要且积极的意义。

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