李宇嘉:为何近期“提前还房贷”掀起高潮?

2023-02-06 15:47:14 中新经纬 

中新经纬2月6日电 题:为何近期“提前还房贷”掀起高潮?

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

近期,“提前还房贷”掀起了一波高潮。

有朋友告诉我,最近他发了年终奖,计划提前还房贷,但没想到手机银行APP直接关闭了申请提前还贷功能。据悉,目前有不少银行还款不太容易,虽然有购房者可以在手机银行App上申请,但放出的号很少;到柜台办理也有诸多不便。即便有购房者预约到,银行提前还款也要等2-3个月。当然,提前还贷普遍还要缴纳违约金。

对这一波还贷热潮,我认为有以下几个主要驱动因素:

其一,春节前后,有购房者收到了年终奖、公司分红,手头有了一些余钱,这成为提前还贷的基础前提。

其二,春节前,行业内的理财产品大面积破净、收益率回撤,甚至负收益。老百姓(603883)通过房贷利率(一般在4%-6%)和保本理财收益率(目前在3%以下居多)对比发现,每月定期要还的房贷并不便宜。

银行理财收益大面积破净后,引发较大规模赎回。居民将回到存款账户上的钱提前还贷成为一个不错的选择,这等于家庭变相理财。

2022年以来,尽管房贷利率持续下降,但对老百姓而言,利率还是不低。目前,已发放房贷利率大部分为5%左右。特别是2016-2021年间,商品房市场高位运行,那时房贷利率普遍在5%以上。而目前银行存款和保本理财利率,普遍均低于3%。理财收益走低,自然会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”逆转。

其三,触发还贷潮还有一个重要因素是各地房贷利率的持续动态调整。目前,根据央行政策,70个大中城市中,已有38个城市首套房贷利率在2023年不设下限。预计未来,全国绝大多数城市的首套房利率或有可能会取消下限。

当然,对存量房贷来说,高利率弊端更加凸显。摆在购房者面前有两个选择:要么提前还贷款;要么还款后卖房再买房,腾挪为低利率房贷。

从银行视角来看,近年来对实体贷款利率明显走低,房贷更成为银行的一种优质资产。银行资金成本增加,而增量房贷申请在下降,存量房贷又被提前还贷。银行的第一动机当然是保护自身优质资产不再持续下降。

其四,目前,多数居民对楼市、房价预期整体不太乐观。承担着高利率(至少高于理财利率)来借银行的钱,购买了一套可能价格下跌的资产,且该资产未来也存在降价可能。部分购房者由此算来,持有房贷并不划算。

过去,购房者普遍预期房价会持续上涨,资产收益远大于房贷利率调高成本,对房贷利率不敏感。如今房价预期逆转,房屋的持有成本(包括房贷、物业费、房屋折旧等)便更加突出。据测算,热点城市的房屋综合持有成本在5%-9%,房价不涨这么多,消费者持有房产就是不划算的。

只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机就一直会存在。(中新经纬APP)

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