深圳楼市重磅文件发布？官方确认！什么是“9070”政策？

近日，有消息称深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，深规土 [2010] 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。

很快，该局工作人员表示文件属实。

这意味着“9070”政策将退出深圳房地产市场。

什么是“9070”政策？

源于2006年住建部发布的“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。文件明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90m?以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，深圳在当年6月20日出台相关细则。

2010年，深圳针对更新项目也加入了 “90/70”限制。

此后，在深圳房地产市场，这个政策一直执行着：

1、新出让住宅用地，按“90/70”控制户型比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70％以上；

2、对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按“90/70”控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡。也就是说，一般项目须符合“90/70”，更新项目除还建外须符合“90/70”。

当时的房地产市场， 120平以上大户型占比超过50%，小户型产品太少。

“9070”政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策，主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理，出台的初衷是为了遏制高房价。

从房地产成交的数据上来看，三房、四房成交占比在增加，正逐步成为主力户型。

随着刚需家庭购房需求的改变，以及改善型购房者对大户型的要求，如今房地产市场已经发生了很大变化，尤其近几年，刚需有保障，改善有市场，这种趋势越来越明显！

取消“9070”政策的限制，之前深圳就已经有所放松。

去年年底，市规划与自然资源局发布的文件目录中，就有提到“关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知”当时尚在执行。

事实上，深圳去年在多个地块土拍中就没有了7090的限制。

如2023年深湾超总的住宅地块，以及同年出让的龙华观澜街道A925-1146宗地等，已经没有了“9070”政策的限制，这些地块不仅位置好，价值也高，有利于开发商做纯粹的大户型豪宅产品。预计接下来的几个核芯地段也会做成大面积豪宅了。

3月22日，国务院常务会议明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。此前，多家媒体报道，针对今年一季度房地产持续疲弱，新的扶持政策已经在路上了，资本市场已经开始预热了，估计深圳此次的政策是对国常会指示的落实。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新模式下执行“9070”政策/70”的必要性的确在下降。按照“保障+市场”的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只要解决改善型住房需求。因此，商品房市场继续执行“9070”政策的必要性下降了。同时，目前新建商品房市场有支付能力的需求，主要是改善型需求。

另外，刚需很大一部分通过二手住房市场解决。在存量房市场规模足够大的情况下，在“9070”政策执行多年，有充足的中小户型房源可供选择，而且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控，单价较低。新增住宅供地继续执行“9070”政策，无法匹配高地价下新房市场的需求。

对市场的影响，李宇嘉认为：

一、供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提振开发商拿地的积极性。

二、提升房屋的品质，使得部分地块可以打造针对高收入人群的高品质住宅。

三、真正实现“保障+市场”的供应体系，刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场主要面向改善型需求。

易居研究院研究总监严跃进认为，深圳现在废除对“9070”政策，不是全部推翻既有思路，这与政策本身有效期到期也有关系，同时也结合今年以来关于改善型需求的方向做政策调整。

严跃进认为，“买大房子的时代到来了”。废除“9070”政策体现了“人房地钱”的思路，即基于“人”的需求变化，在“房”和“地”上积极做出调整和优化。同时也要注意到，根据最近一次国常会会议精神，明确要做高品质住宅的供给。这个思路非常重要。

虽然去年到今年一线城市政策很多，也基本上对过去过热时期过严政策进行了松动，但主要是需求侧的政策。而类似户型结构的政策，其实是供给侧的政策，这也标志着供给侧的政策松动，在此前土地限价政策基础上，又增加了新的方向。这也是后续各地要密切关注的新动向，尤其是要和改善型住房需求、高品质住宅供给等工作进行结合。

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