财信研究深度解读：地产新政怎么干？怎么看？

  地产新政怎么干？怎么看？

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文 财信研究院 宏观团队

伍超明 胡文艳 李沫 

投资要点 

核心观点：

一、政策组合拳：供需齐加力，重点转向呵护房企。5月17日新一轮稳地产、去库存政策组合拳拉开序幕，总体围绕四个方面展开：一是需求端“三箭齐发”，降首付比、取消利率下限、降公积金利率；二是供给端设立3000亿再贷款工具支持地方国企收储存量商品房，推动“现房”去库存；三是支持地方政府收回收购闲置存量住宅用地；四是打好“期房”保交房攻坚战，充分用好房地产融资协调机制，推动更多项目纳入“白名单”。综合看，政策调整后，房地产供需两端政策环境基本已达到历史最宽松状态，政策重心向改善房企现金流倾斜，供需政策协同效用有望进一步增强。

二、政策背景：稳地产畅循环、去库存化风险。一是房地产仍是国民经济支柱产业，但正成为国内大循环堵点；二是稳增长并阻断房地产风险扩散至金融和财政领域；三是前期刺激政策效果不及预期，房地产市场仍处于调整期；四是去库存压力创有数据记录以来新高。

三、政策影响：需求温和回升可期，供需堵点有望趋于畅通。一是需求端“三支箭”有望带动地产销售增速回升，但力度偏温和；二是“现房”去库存，预计保障性住房再贷款能消化110万套商品房，占待售商品房面积的10%左右；三是地方政府盘活存量土地，面临资金来源和项目收支平衡的制约，预计短期效果有限；四是“保交房”攻坚战，重在呵护房企现金流，防范风险蔓延，对新增投资的提振作用或不明显。综合看，这次政策组合拳对稳定房地产市场和提振预期无疑具有积极作用，但能否一蹴而就稳定房市，有待时间检验和进一步观察评估。

事件：5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰就继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作做出部署。同时央行、金融监管总局接连发布3条关于住房贷款方面的通知，从首付比例、商贷利率下限、公积金贷款利率三方面松绑房地产信贷政策。此外，下午国新办举办政策例行吹风会，住建部、自然资源部、央行和金管局介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况。新一轮稳地产、去库存政策组合拳拉开序幕，对此，我们进行解读和政策效果分析。

正文

一、政策组合拳：供需齐加力，重点转向呵护房企

（一）新一轮稳地产、去库存政策组合拳拉开序幕

自4月底政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，地方政策及时跟进放松限购、积极尝试消化存量住房，如目前全国除北京、上海、深圳、广州、海南、天津 6 个城市外已全面放开地产限购；逾50城已出台支持住房“以旧换新”政策；临安、大理等地已进行政府收储模式探索，市场对全国层面一揽子稳地产、去库存政策预期急剧升温。5月17日，房地产保交房、去库存、降首付、降利率等供需两端政策集中出台，新一轮稳地产、去库存政策组合拳拉开序幕。具体来看，主要有四方面调整（见表1）。

需求端：“三箭齐发”，降首付比、取消利率下限、降公积金利率。2024年5月17日，央行与金融监管总局联合发布三份文件，对房贷政策进行调整，这是自2023年8月31日大力度调整房贷政策以来的再次集中出台政策，主要包括三方面内容：1）下调全国层面首套房与二套房最低首付比例5个百分点至15%和25%，首套房首付比例创历史最低，二套房为金融危机以来最低。政策出台前，除北京、上海等8个城市外，其他城市均已将首付比调整至全国层面的下限，此次下调后预计各地大概率同步调降，将进一步降低居民购房门槛，对房地产消费形成支撑。2）取消全国层面房贷利率下限。2022年底，央行宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。截至2024年3月末，全国已有64个城市取消了首套房贷利率下限。此次调整后，预计更多城市将加快取消下限，有利于个人住房贷款利率中枢的进一步下行，减轻居民部门的购房成本。3）将首套、二套房公积金贷款利率均下调0.25个百分点。此次调整后，5年及以下、5年以上首套房公积金贷款利率分别降至2.35%、2.85%，二套房公积金利率分别降至2.775%、3.325%，均创历史新低，与相应期限政策利率的利差均有所收窄（见图1），和第二项政策类似，也有利于减轻居民的购房成本、增强置业意愿。

供给端一：设立3000亿再贷款工具支持地方国企收储存量商品房。5月17日上午，国务院副总理提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，下午吹风会央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。该再贷款发放对象为21家全国性银行，利率1.75%，期限1年，可展期4次，央行按照贷款本金60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。加上2022年创设的1000亿元租赁住房贷款支持计划（利率1.75%，按贷款本金的100%予以资金支持），将并入保障性住房再贷款政策中管理，两项政策预计合计带动贷款约6000亿元。政府收储商品房模式并非首创，在国内多个城市已有探索。如近年来，济南、临安、大理等政府均已出台政策支持收储商品房，用作保障房或保租房。

供给端二：支持地方政府收回收购闲置存量住宅用地。盘活存量土地方面，相关负责人表示 “支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困”，未来将从资金、税费、简化流程等多方面出台配套支持政策。地方政府收回、收购土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持，可按现有规定享受保障性住房税收优惠政策、土地使用权权利性质在批准收回时可一并变更登记为划拨土地。但政策也明确要求“量力而行”，地方政府要统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。该举措可以直接改善房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

供给端三：充分用好房地产融资协调机制，推动更多项目纳入“白名单”，打好保交房攻坚战。5月17日保交房工作视频会与例行吹风会上，相关领导明确要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。2024年1月，住建部、金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，截至目前，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，“白名单”已成为支持房企融资、助力保交房的关键工具。吹风会上，金融监管总局表示近期还将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，用于推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，预计未来各地将推动更多项目进入“白名单”，支持应续建项目融资和竣工交付。

（二）房地产供需两端政策力度大，重心向改善房企现金流倾斜

一是本轮房地产一揽子政策组合拳打出后，供需两端政策环境基本已达到历史最宽松状态。本轮政策工具种类数量明显多于以往放松周期，且供需两端的宽松力度均较强。从需求端看，首套房首付比例下限、商品房贷款利率以及公积金贷款利率均已达到历史新低；除个别城市外，房地产限购政策已全面松绑。从供给端看，在以往“金融16条”、“第二支箭”等满足房企合理融资需求政策基础上，本轮政策进一步延伸至支持政府收储存量商品房、收回收购闲置存量土地、加大“融资白名单”支持力度，既帮助企业解困，又助力房地产新发展模式的构建。

二是2022年以来稳地产政策重点经历“保交楼-刺激需求-呵护房企”的变化，供需政策协同效用有望进一步增强。自2021年下半年房地产市场进入下行周期以来，房地产刺激政策经历了三个阶段的变化（见图2）：第一阶段，2022年8月，住建部、财政部、央行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，“保交楼”政策致力于维护购房人合法权益。第二阶段，2023年8月31日，在房地产市场持续低迷的背景下，央行、金融监管总局联合出台包括下调首套和二套房首付比例、下调二套住房贷款利率下限、降低存量首套住房贷款利率、“认房不认贷”等一揽子房地产需求端刺激政策。但受居民收入和房价预期偏弱、房地产供给端存在堵点等因素影响，需求端刺激政策效果欠佳，房地产销售、投资延续负增长。第三阶段，2024年5月17日，本轮政策从供需两端齐加力，无论是需求侧的降首付、降利率政策，还是供给侧的“保交房”、政府收储存量商品房、收购房企存量土地政策，都能直接改善房企现金流，有助于房企风险的缓释、打通供给侧存在的堵点，进而实现房地产供需两端的良性循环，助力房地产向新发展模式平稳过渡。

二、政策背景：稳地产畅循环、去库存化风险

（一）房地产仍是国民经济支柱产业，但正成为国内大循环堵点

虽然房地产业属于传统行业，但不能否认的一个事实是，房地产行业仍是我国国民经济的支柱产业，对稳定经济增长和守住系统性风险底线的重要性，在各行业中稳居前列甚至首位。如居民住房资产占家庭总资产的59.1%（2019年央行调查报告），房地产抵押贷款占商业银行贷款的30-50%，土地出让收入占政府财政收入的30-50%甚至更多。因此，房地产关联着家庭、商业银行、地方政府的资产负债表，直接影响经济增长和金融稳定。

宏观经济增长方面，据测算，房地产经济对国民经济的贡献率超过五分之一。在我国国民经济中，与房地产市场相关的活动，不仅包括房地产开发投资，还涉及到与房地产相关的服务业、消费以及对上下游产业的影响等，因此房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个领域。我们测算了我国房地产经济活动对经济增长的影响，结果表明，2023年房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动增加值，在GDP中的比重总计超过22%（见图3），虽然较2020年高点下降了近10个百分点，但对GDP超五分之一的贡献率，是其他行业很难比拟的。如2022年包括新产业、新业态、新商业模式在内的“三新”经济，在GDP中的比重为17.4%（见图4），即使按照每年提高1%左右的速度增长，2023年在19%左右，没有超过房地产经济的贡献率。这间接表明房地产经济活动对我国经济影响大，保持其稳定，必要性不言而喻。

近些年房地产市场的深度调整，影响了供需循环的畅通和传统动能的稳定，日渐成为“需求上升—价格提高—利润增多—经济增长—收入增加—需求上升”国民经济大循环的堵点。最典型的表现就是低通胀格局的持续，是供需失衡尤其是需求不足在价格上的反映（见图5），而供需失衡和循环的受阻，房地产市场调整带来的影响是不容忽视的。

（二）稳增长并阻断房地产风险扩散至金融和财政领域

占GDP超两成的体量，证明房地产对经济的稳定增长具有毋庸置疑的重要性，尤其在我国产业升级、新旧动能交替的关键期，保持体量占绝对优势的传统动能稳定，让体量不到两成的新动能有一个“舒适”稳定的增长环境，具有战略性意义。因为传统动能下降过快甚至失速，新动能将会失去“友好”发展的窗口期。

房地产市场之于风险，大致有两条渠道：第一条是房地产市场本身的风险及对经济增长的冲击。房地产作为一种特殊资产，具有商品属性和金融属性，通俗地讲，前者就是“房子是用来住的”，后者就是房子往往具有“用来炒的”功能。房地产市场有起落周期，资产价格更有涨跌变化，价格的过大波动，会造成房地产市场本身的停滞调整及对经济增长的冲击。近些年房地产市场的调整，对实体经济的影响比较充分，如通货膨胀、投资、信贷等关键指标在走低（见图5）。

第二条也是更重要的，就是房地产市场风险会蔓延至金融领域和财政领域，最终可能造成系统性风险。因为房地产是很重要的抵押品，并且在此基础上还有诸多复杂的衍生品，但其根源都在房地产本身。金融机构是这些抵押品和衍生品的主要持有者，金融市场是这些产品的主要流转交易场所，因此房地产市场风险必然会波及金融风险。为挽救金融机构、稳定金融市场，财政货币政策均会“出手”，消耗财政资金难以避免。同时，房地产市场的萎缩，土地出让金的大幅减少，也会加重财政收支失衡风险尤其是地方政府债务偿还风险。因此，稳定房地产市场，于稳增长、于防风险，都不可谓不重要。

（三）前期刺激政策效果不及预期，房地产市场仍处于调整期

为稳定房地产市场，2022年以来我国积极应对，采取了系列组合应对措施，但房地产市场仍处于调整期态势，政策效果不及预期。

从2023年看，2023年一季度房地产市场受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响，销售、投资、价格等指标增速出现企稳回升；但进入二季度后市场二次探底调整，尽管2022年同期基数很低，销售、投资等关键指标增速依然明显下降；三季度稳房市一揽子政策密集出台，但止跌效果并不明显，四季度延续调整，全年处于深度调整期。

2024年初以来，各地陆续取消各种限制性政策，但市场预期并没有得到根本性扭转，效果欠佳，前4个月基本延续了去年调整态势。如1-4月份房地产投资、销售面积增速降幅分别较上月扩大0.3、0.8个百分点至-9.8%、-20.2%（见图6）；70个大中城市房地产价格延续负增长，4月新建商品住宅价格指数环比下降0.6%，较上月扩大0.3个百分点，已连续11个月环比负增长，同比降幅较上月扩大0.8个百分点至3.5%（见图7）。

（四）去库存压力创有数据记录以来新高

房地产市场的调整，尽管供给端大幅减缓，但需求端缩减幅度大于供给端，导致库存的增加。2021年以来，衡量库存变化的产销比（新建商品房待售面积与近三个月平均销售面积之比）指标持续走高至今年4月，并续创有数据记录以来的新高（见图8）。如4月份为8.2倍，较上月提高0.3倍，比2020年底提高5.3倍。从商品房待售面积看，4月增加至7.46亿平米，也处于有数据记录以来的高位。因此，当前房地产市场去库存压力持续加大，尤其是在销售情况不好的情况下更为明显，去库存成为下一阶段房地产市场的主要任务之一。但房地产价格指数的持续下降和房价预期的不稳定，不利于去库存。如今年4月份70个大中城市房地产价格指数同比下跌的城市数量，新建商品住宅达到63个，二手住宅达到70个，后者数量已经超过2015年（见图9）。综合产销比和价格下降城市数量指标，房地产去库存压力已达到新高。

三、政策影响：需求温和回升可期，供需堵点有望趋于畅通

（一）需求端“三支箭”：有利于房地产销售回升，但力度偏温和

预计房地产需求端刺激政策有望带动销售增速回升，理由有三：

一是从历史经验看，降房贷利率、降首付比例后，房地产销售面积增速在半年内均出现过回升，但2021年后政策效果明显弱化。降商贷（商品房贷款，下同）利率方面，2021年下半年以前，个人住房贷款加权平均利率与商品房销售面积增速基本同步反向变动（见图11），降利率对刺激购房需求见效快、作用显著。但此后降利率的刺激效果明显减弱，短期内房地产销售增速出现脉冲式回升后继续下降（见图10）。降首付比例方面，2015-2016年首付比例下限曾两次下调，6个月内地产销售面积增速均出现回升（见图10）；但2023年8月份调降首付比例效果不及以往，尽管也曾带来销售的脉冲式回升。降公积金贷款利率方面，该项政策往往和其他政策组合出台，整体看见效相对较慢，单独作用也相对有限。

二是一线和核心二线城市降首付比例、降商贷利率的空间打开，刺激效果或更明显。政策调整前，国内4个一线城市和部分二线城市首付比例高于全国下限水平，商贷利率也高于或等于全国下限（LPR-20BP）（见图12），本次下调首付比例和取消全国房贷利率下限政策，将打开上述城市调降空间，有利于降低居民购房门槛和利息负担，提升置业意愿。一线城市政策松绑有何影响？根据2022年数据，一线城市商品住宅销售额占全国的比重约13.9%，因此这些城市政策松绑对全国房地产销售存在一定的拉动作用，叠加其风向标“示范效应”，有利于提振全国层面居民购房信心和预期，放大政策效果。

三是房地产销售中枢偏离长期趋势水平，需求回升空间较大。2023年全国住宅商品房销售面积已降至9.5亿平方米，今年4月滚动一年的住宅商品房销售面积降至8.6亿平方米，基本回到2009年水平（见图13）。国内商品住宅销售面积或已低于中长期潜在需求中枢水平，需求端政策的进一步放松，有利于去向潜在水平回归。

但是，预计房地产销售回升力度偏温和。一是国内房地产市场供求关系已发生重大变化。2020年我国家庭户人均住房间数达到1.2间/人，满足“每人一间房”的个人居住需求，房地产市场已由供给短缺走向供需基本平衡，导致需求端刺激政策效果趋弱。如2021年下半年以来，我国调降房贷利率并未带动商品房销售面积的明显回升（见图11）。二是根据中指研究院《2024年4月居民置业意愿调查报告》，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是居民购房的主要阻力因素（见图14），需求端刺激政策可以在一定程度上降低居民的还贷压力，但后两大因素的制约短期仍偏强，不利于政策效用的释放。三是当前房地产市场库存去化压力已达到历史新高，本轮政策的重心也转向供给端，预计在房地产市场库存压力明显缓解之前，房地产供需失衡格局将持续对价格形成压制，刺激政策对价格和需求的提振作用或打折扣。

（二）“现房”去库存：预计能消化110万套商品房，占待售商品房面积10%左右

根据“全国切实做好交房工作视频会议”精神，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。为此，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，“鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元”。

这个政策有几个要点：一是所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，即未出售现房；二是按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准；三是2023年人民银行设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划，也将并入保障性住房再贷款政策中管理，由于人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，可带动银行贷款1000亿元。

保障房政策能去多少“现房”库存？

首先是资金问题。央行3000亿元保障性住房再贷款和1000亿元租赁住房贷款支持计划，预计总共能带动银行6000亿元。

然后是保障房面积标准问题。根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。每种类型面积标准不一，其中为收入低、住房条件差群体提供的实物公租房，一般建筑面积在60平方米以下；为解决新市民和青年人的住房困难而提供的保障性租赁住房，一般建筑面积不超过70平方米；以满足家庭基本居住需求为主的共有产权住房，面积没有统一标准，一般在60到120平方米之间，如北京市规定城六区不应大于90平方米，其他区最大不超过120平方米。此外，考虑到这次收购的是已建好未售的现房，以满足家庭居住需求为主，建筑面积或以60平方米以上为主，因此预计全国保障房面积均值在60-90平方米/套左右。

最后是房地产价格问题。由于这次政策资金是支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，因此涉及到商品房价格。根据国家统计局数据，今年4月我国商品房销售均价为9595元/平方米。在房地产市场处于买方市场和国有企业收购的背景下，我们把收购价格分成三种情景：一是以当前市场价格收购，即9595元/平方米；二是以当前市场价格*80%收购，即7676元/平方米；三是以当前市场价格*60%收购，即5757元/平方米。据此，能测算出6000亿元银行贷款收购现房套数上限为69-174万套，均值上限介于80-150万套。如果以情景二为基准，那么收购保障房套数上限在110万套左右，收购的保障房面积占4月份待售商品面积（7.46亿平方米）的10.5%（见表2）。

（三）盘活存量土地：面临资金来源和项目收支平衡的制约，预计短期效果有限

盘活存量土地方面，吹风会上提到政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发三种方式，后两种属于市场化的盘活方式，这里我们主要分析第一种方式的政策影响。

预计地方政府收回收购盘活存量土地的政策空间较大，但短期政策效果或有限：

一是房企土储库存去化压力持续增加，盘活存量土地空间大。根据克而瑞地产研究中心数据，2023年末百强房企总土储货值去化周期已经高达4.89年，高于2019年1.09年（见图15）。这意味着在新开工低迷的背景下，房企储备的土地库存创新高，地方政府收回收购上述土地库存、帮助企业解困的空间较大。

二是政策效果面临资金来源和项目收支平衡的制约。地方政府收回收购存量土地面临两个核心问题：

第一，资金从哪里来？吹风会上，相关负责人已经明确地方政府专项债券可以作为重要资金来源，但专项债券共支持11大领域，2023年用于保障性安居工程的金额约4700亿元，占比在11.9%左右，这部分资金不足以支持地方政府在全国范围内开展相关政策。此外，在深入实施地方政府债务风险化解方案、经济名义增长中枢低迷的背景下，地方政府收支平衡压力明显增加，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强。

第二，收益如何覆盖成本？吹风会明确指出地方政府“收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险”，而已明确的资金来源—专项债券也要求项目与融资自求平衡。目前北京、上海、成都、天津等地的二手住宅租金回报率均不足2%（见图16），不足以覆盖当前新增专项债券2.48%左右（3月份数据）的融资成本。再考虑到存量土地向保障房转变过程中，存在开发、改建以及运营成本，收回收购存量土地项目要达到收支平衡并未易事，也对地方政府大规模收回收购存量土地形成制约。

（四）“保交房”攻坚战：重在防风险，提振市场需求效果或有限

本次吹风会将“保交房”作为主题，强调进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，以支持应续建项目融资和竣工交付。同时上述其他三项供需政策有利于改善房企资金状况，其回笼的资金也可以助力保交房，确保房地产市场平稳运行。“保交房”再次加码，预计会带来两方面影响。

一是有利于推动房地产竣工回升，但对新增投资的作用有限。一方面， 2024年将面临史上最强一轮商品房交付。如2021年我国商品房期房销售面积为15.6亿平方米，为历史最高值，按照三年交付周期推算，这部分已售期房将于今年交付，但今年1-4月份房屋竣工面积下滑逾20个百分点，预计“保交房”政策加码将带动房屋竣工增速明显回升。另一方面，“保交房”政策主要针对在建已售难交付商品房，重在防风险，不会带来新增投资需求。加上竣工属于房地产开发产业链的后端，对增量投资需求的带动作用相对偏弱，因此预计其对房地产投资的拉动有限。

二是缓解房企现金流压力，维护房地产市场稳定。受房地产销售持续低迷、房企融资困难等因素影响，近年来房企违约、暴雷屡见不鲜，且逐渐由小企业向大企业扩散。本轮供需两端各项政策均有利于直接改善房企流动性，缓释其现金流压力，避免房地产市场风险集中爆发扩散，甚至蔓延至金融和财政领域，影响房地产市场本身和实体经济的稳定运行。

（五）政策总结及展望

根据上文对政策组合拳的具体分析，主要有三点结论：一是政策刺激范围扩大，政策力度明显加大。这次政策组合拳从四个方面综合施策，第一是央行同步推出三大政策提振房地产市场需求和预期，第二是“现房”去库存，第三是打好“期房”保交房攻坚战，第四是盘活存量土地。二是政策发力方向进一步优化。本次政策从“现房”去库存、“期房”保交房、盘活存量土地三方面加大了对房地产开发企业缓解困难和压降债务的力度，这是一个值得肯定的积极举措。三是政策效果具有较大不确定性，需观察。政策从出台到落地过程中，有很多不确定性，最终政策效果有待观察评估。

展望下一步政策，我们预计房地产市场演变与政策优化是一个动态过程，新政策出台与否取决于房地产市场实际情况与预期目标之间的差距。这次政策组合拳对稳定房地产市场和提振预期无疑具有积极作用，但能否一蹴而就稳定房市，有待时间检验和进一步观察评估。

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