“风险解除了”！券商详解楼市：“政策底”已经确立，房价是否见底看这些指标

“房地产行业整体的风险解除了。”近期房地产行业多项新政密集出台，一位券商分析人士对券商中国记者感慨。

自中央政治局会议以来，各地很快出台了一些促进房地产发展的政策措施，5月17日中央层面又集中推出了一批政策，从内容以及节奏上均超市场预期。

接受券商中国记者采访的一些机构人士表示，房地产行业的“政策底”已经确立。本次“组合拳”对于房地产市场销售的复苏和信心的重塑都将产生实质性影响，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，有利于加快构建房地产发展新模式。

重塑市场信心

“当前房地产市场一定程度上不是需求不足，而是信心不足，潜在的需求不能充分转化。”前述券商分析人士对券商中国记者表示，当务之急是重塑市场信心，而近期的政策一定程度上为市场提供了更多的底气。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。会议指出，地方政府应酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，央行在例行政策吹风会上也提出，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售的商品房，预计将带动银行贷款5000亿元。

此外，央行和国家金融监管总局出台了多条重大利好政策，包括下调最低首付比例，首套不低于15%，二套不低于25%；取消全国层面住房贷款利率政策下限并将调控权下放给地方；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“近期政策力度之强幅度之大，体现中央对于支持地产企稳的坚定意志，能够提振市场信心，扭转市场预期，信心重于黄金。”国金证券(600109)房地产首席分析师杜昊旻对券商中国记者表示。

杜昊旻认为，新政的积极意义在于：一是增加需求，从需求上来看政策宽松力度相当大，当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在的需求入市。二是优化供给，通过回收存量土地和收购部分商品房的方式能够消化过量的库存，加速实现供需关系的再平衡。三是加速构建房地产发展新模式，收储的房子用作配售型保障房和配租型保障房，能够加快“十四五”保障房筹建的进度，随着房地产发展新模式的落地，能够促进房地产市场健康平稳发展。

东海证券分析师刘思佳在接受券商中国记者采访时则指出，往后看，随着新一轮的限购限售政策放开，以及央行此轮对于房贷利率以及首付标准的调整，有助于提升居民置业意愿，更好激发购房需求，新房销售热度预计会有所好转。

同时，也有利于缓解房地产企业资金压力，化解风险。一方面，定金、预付款以及个人按揭贷款等与购房有关的资金，在房地产资金来源中占比长期维持在50%左右水平。销售企稳回暖，对于房地产企业来说等于加速回款。另一方面，通过央行支持，国企收购存量房地产用于保障性住房，以及政府对于闲置用地的回收，从机制上也将有利于房地产企业盘活存量资产，为企业注入流动性。

华泰证券首席宏观经济学家易峘则表示，这套政策“组合拳”传递了政策遵循市场化原则积极推动地产需求复苏和地产去库存的积极信号。最重要的是，市场已经在过去2年—3年经历了较大的成交量和价格调整，地产调整周期可能已经进入“下半场”，本轮政策组合拳可能是“顺势而为”，托底风险、托举需求。

“政策底”已经确立

从价格视角来看，房地产市场仍然处于调整状态。4月份，各线城市房价环比继续下降，降幅有所扩大。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%。同期，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%。

但是一些市场人士分析认为，随着一系列政策出台，当前房地产行业的“政策底”已经确立。

“根据七普数据，目前城镇房产存量面积或已超过300亿平方米。考虑每年的住房更新需求，以及新市民进城带来的新增居住需求，目前地产成交面积或正在接近底部区域。”易峘表示，虽然短期势能仍待恢复，风险偏好仍未转向。但鉴于目前地产成交量萎缩进程可能已经进入“下半场”，地产去库存政策的托底效果可能会比此前更好。

从数据上看，房价经过2年左右的调整，居民购房负担能力已经明显回升。全国层面，房价收入比已经回落至2016年的水平，仅北京、上海房价收入比仍未跌破2021年前的水平。随着首付比例的下调，全国平均首付占可支配收入比例已经回落至2008年水平，然而，一线城市“购房首付负担能力”仍然偏低，尤其在北京和上海。现金流层面，全国平均的房贷支出占可支配收入比重已经回落至2018年水平，再度调低首付比例及房贷利率将进一步推升居民在购房首付及月供现金流两个维度上的购房负担能力。

“中国房价已回调至2019年—2020年左右水平。整体来看，我国房价高位回调的幅度已经较大，后续潜在的下降空间已经不大了。”杜昊旻表示，不过，房价的企稳还需要宏观经济的企稳、居民收入预期的改善以及政策的持续发力。

杜昊旻认为，判断市场底，一是可以看二手房挂牌量，如果短期内二手房挂牌量大幅增加，会造成彼此间价格的互相倾轧，因此二手房挂牌量的稳定对价格以及销售的企稳至关重要。二是可以看租金回报率，2023年重点50城租金回报率为1.95%，其中一线、二线和三四线城市分别为1.80%、1.89%和2.42%。随着房价的回落，租金回报率有所上升，同时信贷政策持续发力，房贷利率逐步下降，若能实现租金收入及房贷还款支出基本持平，此时单笔购房行为基本能够实现现金流平衡，可能是市场底部企稳的信号。

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