降准、降息、降存量房贷利率！事关5项房地产金融新政策，还释放了哪些重磅信号？

　　9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。

　　会上，中国人民银行行长潘功胜宣布三项政策：一是降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；二是降低存量房贷利率并统一还贷的最低首付比例；三是创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

　　潘功胜表示，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。在今年年内还将视市场流动性状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。此外，将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%。

　　值得一提的是，潘功胜宣布央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策以及支持收购房企存量土地。

　　加大货币政策调控强度

　　央行宣布降准、降息

　　潘功胜表示，为进一步支持经济的稳定增长，人民银行将坚定坚持支持性的货币政策立场，加大货币政策调控的强度，提高货币政策调控的精准性，为经济稳定增长和高质量发展创造良好的货币金融环境。

　　潘功胜在会上宣布了三项政策，一是降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；二是降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例；三是创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

　　具体来看，降低存款准备金率和政策利率方面，潘功胜表示近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。同时，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

　　在降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例方面，潘功胜称，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。同时，首付比例方面，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

　　此外，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。

　　同时，潘功胜表示：“将年底前到期的经营性物业贷款和‘金融16条’这两项政策文件延期到2026年底。原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到2026年底。”

　　在创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展方面，潘功胜指出，第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力；第二项是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。

　　针对此次央行宣布的一系列政策，东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次降息降准、加大房地产支持政策力度，体现稳增长、稳楼市措施大幅加码。背后是二季度以来，主要受楼市持续调整、国内有效需求不足、新旧动能转换存在阵痛等影响，经济运行稳中偏弱，物价水平延续低位，逆周期调节需求上升。

　　在王青看来，此次央行宣布降息降准，将对提振宏观经济总需求发挥重要作用。与此同时，此次央行较大幅度降准，也会对四季度银行加大信贷投放提供支持，有望扭转1-8月新增人民币贷款较大幅度同比少增的状况，也是当前稳增长的重要发力点。

　　民生银行(600016)首席经济学家温彬则表示，对于此次降准，一是释放更充足的长期流动性，在当前政府债券供给高峰，可熨平资金的过度波动，强化货币与财政政策协同；二是年内后续月份MLF到期量逐步加大，9-12月MLF到期规模合计4.28万亿元，通过降准置换部分到期的MLF，可缓解央行续作压力，并进一步淡化MLF的利率色彩；三是降准有助于优化资金结构、节约银行成本，在一定程度上缓解净息差收窄压力；四是为银行体系提供长期低成本资金，稳定信用扩张，提升服务实体经济的动力和可持续性。

　　对于降息，温彬认为，一是当前内需不足、物价低位运行，在外部掣肘减弱下，政策性降息和LPR下调有助于降低实际融资成本，促进需求加快修复和全年经济增长目标实现；二是同步降息强化了利率政策协同，在稳定银行息差的同时，也有助于减缓存款脱媒压力，维持商业银行资产和负债两端的有机平衡；三是以7天逆回购利率为基准，促进利率谱系的同步下调，也进一步疏通了由短及长的利率传导路径，助力新的货币政策框架完善。

　　对于上述三大政策包，中信首席经济学家明明解读，降准释放万亿流动性，补充中长期流动性。在他看来，本次会议提及逆回购利率调降20bps，从1.7%下调至1.5%，而LPR和存款利率将会随之同步调整，下调幅度可能在20到25bps，MLF则会随之下调约30bps。

　　拟出台五项房地产金融新政策

　　下调存量房贷利率预计惠及1.5亿人

　　房地产市场迎来政策大礼包，潘功胜在会上宣布央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策以及支持收购房企存量土地。

　　去年8月，人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，群众获得感强，效果较好。今年5月17日，全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率在贷款市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，新老房贷利差再度拉大。对此，央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均下降0.5个百分点左右。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。

　　潘功胜表示，此次下调预计惠及5000万家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总计在1500亿元左右。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为；同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

　　他表示：“我们近期会正式发布这个文件，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”

　　对于此次存量房贷利率下调一事，王青认为，此将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

　　温彬则表示，国股行由于按揭贷款占比较高、影响相对较大；城农商行按揭占比低、影响较小。叠加考虑存款利率的跟进下调，预计基本抵消存量房贷利率调降对银行端的影响，有效缓解银行息差压力。此外，与2023年9月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。

　　易居研究院副院长严跃进表示，央行此次举措非常明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。基于此，近期各商业银行将根据央行部署，持续降低月供族房贷成本。

　　此外，潘功胜还表示，为更好支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。在此基础上，各地可因城施策自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区最低首付比例下限。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

　　在优化保障性住房再贷款政策方面，潘功胜表示：“为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。”

　　在支持收购房企存量土地方面，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时也可以由人民银行提供再贷款支持，目前正在与金融监管总局一起研究这项政策。

　　对于此次存量房贷下调、首付比降低、保障房再贷款加力、金融16条延期等措施，明明认为，央行对地产支持力度抬升，此次会议对于地产支持工具表述较多。需求侧层面将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力；降低首付比有助于刺激地产需求修复。供给侧层面，保障房再贷款支持力度抬升，支持地产行业修复。同人民银行提及正在研究允许政策银行、商业银行市场化收购房企的土地，必要时人民银行可以给再贷款支持，预计改善房企经营环境的同时也有助于改善地产行业的供求关系。

　　王青认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。但考虑到当前物价水平较低，GDP平减指数同比为负，计入物价因素的实际居民房贷利率处于高位，下调空间较大。

　　对6家大型商业银行增强核心一级资本

　　优化小微企业续贷政策

　　大型商业银行是我国金融体系中服务实体经济的主力军，也是维护金融稳定的压舱石。近年来，大型商业银行主要依靠自身利润留存的方式来增加资本，但随着银行减费让利的力度不断加大，净息差有所收窄、利润增速逐步放缓，需要统筹内部和外部等多种渠道来充实资本。

　　国家金融监督管理总局局长李云泽表示，为巩固提升大型商业银行稳健经营发展的能力，更好地发挥服务实体经济的主力军作用，经研究，国家计划对六家大型商业银行增加核心一级资本，将按照“统筹推进、分期分批、一行一策”的思路，有序实施。

　　他表示：“我们将持续督促大型商业银行提升精细化管理水平，强化资本约束下的高质量发展能力。此外，当前我国社会融资总额中，间接融资仍然占据主体地位，此意味着我们需要走出一条具有中国特色的科技金融尤其是科创投资的发展之路。”

　　李云泽表示，根据国务院的有关部署，为切实发挥试点的引领带动作用，鼓励发展创业投资，拟采取以下三个方面的措施来加以推动：

　　一是扩大试点城市的范围。我们将会同有关部门研究将试点范围由原来的上海扩大至北京等18个科技创新活跃的大中型城市；二是放宽限制。适当放宽股权投资金额和比例限制，将表内投资占比由原来的4%提高到10%，投资单只私募基金的占比由原来的20%提高到30%；三是优化考核。指导相关机构落实尽职免责的要求，建立健全长周期、差异化的绩效考核。

　　小微企业联系千家万户，是稳定经济、促进就业、改善民生的重要力量。截至今年8月末，全国普惠型小微企业贷款余额达到了31.9万亿元，较2017年末翻了两番，平均利率也累计下降了3.5个百分点。

　　为进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点，李云泽表示，总局将重点从两个方面采取措施，一是会同国家发改委建立支持小微企业融资协调的工作机制；二是优化无还本续贷政策。

　　具体从续贷政策看，李云泽称，将从三个方面对续贷政策进一步优化。一是将续贷对象由原来的部分小微企业扩展至所有小微企业，贷款到期后有真实融资需求，同时又存在资金困难的小微企业，符合条件的均可申请续贷支持；二是将续贷政策阶段性扩大到中型企业，期限暂定为三年，也就是对2027年9月30日前到期的中型企业流动资金贷款，都可以参照小微企业的续贷政策；三是调整风险分类标准，对依法合规、持续经营、信用良好企业的贷款办理续期，不因续贷单独下调风险分类。

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，上述多项政策利好出来后，市场情绪将得到扭转，从而有利于推动市场回升，吸引场外资金入场。在人民币升值预期逐步形成之后，外资回流回人民币资产的动力也将更强。

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