存量房贷利率下调，何时落地？

　　时隔一年，央行再次释放存量房贷利率调降信号！

　　9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

　　针对此次存量房贷利率调整的落地情况，新浪金融研究院咨询了多家国有大行、股份行以及城商行等相关工作人员，其中多家银行均表示已关注到相关新闻，正在等待监管部门下发正式文件。值得一提的是，目前已有银行表示正在积极研究相关方案和具体操作细则。

　　除了存量房贷利率将要调降外，央行方面还将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调至15%。对此，多家银行也就此事向新浪金融研究院给予了回应。

　　多家银行回应房贷利率调降事宜，

　　已有银行正在研究具体操作细则

　　9月24日，房地产市场迎来政策大礼包，潘功胜在会上宣布央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策以及支持收购房企存量土地。

　　其中，潘功胜表示，下调存量房贷利率预计将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。

　　多名专家也对此表示此举将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，有效缓解银行息差压力。

　　就上述存量房贷利率调整何时落地一事，新浪金融研究院咨询了多家银行客服人员。其中，国有六大行均对此事给予了回应。

　　工商银行客服人员表示：“我行已关注到相关新闻，目前正在积极研究相关方案和具体操作细则，待接到监管部门正式文件后，将尽快依法有序推进落实。后续将通过官网、网点、工商银行(601398)客户服务公众号等渠道公布具体操作指引。”

　　农业银行客服人员对上述事宜回复称：“我行已关注到发布会上的有关内容，正在积极研究方案。后续将持续关注政策动态，并根据相关要求做好金融服务。”

　　中国银行(601988)客服方面表示：“截至目前尚未接到有关部门文件，我行将持续保持高度关注，在有关部门文件下发后第一时间进行落实。”

　　建设银行客服人员同样表示目前尚未接到具体通知和执行要求，将积极与监管机构沟通，抓紧做好准备工作。

　　交通银行客服则表示目前正在等待监管部门出台相关细则，如有收到将第一时间按要求执行。

　　邮储银行客服人员对此表示正在积极推进存量商业性个人住房贷款利率调整准备工作，待监管正式通知发布后，会按照相关要求为符合调降标准的客户调减利率。

　　除了国有大行，新浪金融研究院也咨询了股份行、城商行相关情况。比如，招商银行(600036)客服人员表示将根据人民银行要求执行，具体以人行后续发布的通知为准；兴业银行(601166)则表示该业务具体实施细则还需等待人民银行、国家金融监督管理总局的进一步通知，将密切关注，待相关部门公布具体方案后，将抓紧制定操作细则；平安银行(000001)则表示暂时未收到正式通知，正在与监管部门进行沟通，暂时无法办理上述业务。

　　城商行方面，北京银行(601169)客服人员表示暂未接到相关监管指导文件，待相关部门指导意见下发后会立即跟进；宁波银行(002142)则回复称该行将根据人民银行要求执行，具体以人行后续发布的通知为准。

　　此外，针对存量房贷利率调整一事，新浪金融研究院还随机咨询了北京地区多家银行线下网点情况，目前均表示暂未收到相关通知。

　　比如某国有大行北京分行工作人员对此回复称：“目前还未收到具体通知，相关政策落地应该不会很慢，但具体何时调降，以何种方式调降均未知，具体可咨询您的贷款经办行以及客户经理，我行也会密切关注相关政策信息。”

　　房贷最低首付比例统一为15%，

　　多家银行称暂未有监管正式文件

　　除了存量房贷利率下调一事，潘功胜亦在上述发布会中提及首付比例相关事宜。他表示：“统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。在此基础上，各地可因城施策自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区最低首付比例下限。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。”

　　针对此次发布会中提及首付比例相关事宜，新浪金融研究院对此咨询了多家银行。比如，工商银行客服表示目前还没有监管部门正式文件，所以还不知道具体的执行情况和政策，建议联系相关所属贷款支行；招商银行客服表示发布会内容我行已经留意到，将根据人民银行要求执行，请耐心等待；北京银行客服表示目前没有具体信息报备。

　　那么，首付比例下调将带来何种影响？东方金诚首席宏观分析师王青对此表示，此举将有效降低改善性需求的购房门槛。

　　民生银行(600016)首席经济学家温彬对此表示，此前“517”政策已初步调降首套最低房贷首付比例至15%，本次进一步将二套房贷首付比例从25%下调至15%，调整相对侧重二套房贷，有助于进一步降低购房门槛和刺激多样化的改善性住房需求。

　　58安居客研究院院长张波则表示：“本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。”

　　易居研究院副院长严跃进表示，本次对于二套房或改善型住房，落实了宽松的首付比例导向。之前二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房；但此次二套房首付比例下调至15%，通过降低二套房首付比例和购房门槛，有助于促进改善型住房入市。

　　经进一步测算，严跃进表示：“若是一个家庭认购一套总价200万元的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降至30万元，直接减少20万元，会激活不少改善型或换房需求。”

　　央行称初期在本行内实施转按揭，

　　银行需要时间进行技术准备

　　此前，市场对存量房贷利率调降路径主要有两种猜测，分别是“转按揭”和“重定价”。

　　公开信息显示，“转按揭”即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同；“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率。

　　对于存量房贷跨行转按揭，潘功胜回应表示：“初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。”

　　潘功胜还提醒，央行近期会正式发布文件，因涉及的借款人很多，银行需要有一定时间进行必要的技术准备。

　　在王青看来，强调初期会在本行内实施转按揭主要是因为当前存量房贷仍属银行高收益、低风险的优质资产，允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，不利于房贷市场稳定，特别是对存量房贷规模占比较高的大行会产生较为强烈的冲击。

　　此外，潘功胜还在上述发布会上表示：“为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。”

　　在支持收购房企存量土地方面，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时也可以由人民银行提供再贷款支持，目前正在与金融监管总局一起研究这项政策。

　　同时，潘功胜表示：“将年底前到期的经营性物业贷款和‘金融16条’这两项政策文件延期到2026年底。原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到2026年底。”

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