盛松成：房地产调控不会重回老路，金融支持有助房地产市场软着陆

“有观点认为我们国家的房地产有可能会硬着陆，我觉得不会，我们国家的房地产一定会软着陆，而这种软着陆在其他各个国家基本上没有过，我们国家有这个手段能够使房地产软着陆。”12月21日，在2022第一财经金融价值榜·金融峰会上，中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成表示。

近一段时间，国家高层、重磅会议不断释放“稳地产”利好，从供需两侧释放了积极的政策信号。

“我国房地产市场正处于筑底阶段。”盛松成在发表《我国目前房地产调控与风险化解》的主旨演讲时表示，房地产调控不会重走老路，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生变化，金融支持有助于房地产市场软着陆。

房地产调控不会重回老路

“房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去了。”盛松成说。

2020年，“三道红线”政策和《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》相继推出，旨在合理约束高杠杆企业负债行为，以及优化银行业信贷资源配置，避免房地产贷款风险敞口持续增长。

在盛松成看来，贷款集中度管理制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，实际上限制了房地产对全社会资源的占有上限，使得资源更多流向先进制造业和现代服务业，流向对中国经济社会发展具有更大意义的产业和行业。

如今，房地产行业降杠杆效果逐渐显现。数据显示，2022年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额210.76万亿元。其中，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，个人住房贷款（按揭贷款）余额为38.91万亿元，房地产开发贷款余额12.67万亿元，占全部人民币贷款余额的25.3%左右。

“实际上，在我们这一轮的房地产调控以前，（这一）占比更高，房地产贷款的余额曾占整个贷款余额的28%左右，而每年新增的房地产贷款占比最高曾超过30%。”盛松成认为，这就是房地产贷款集中度管理制度的意义所在。从长期看，“三道红线”政策、房地产贷款集中度管理制度有着非常深厚的意义，是不会改变和放弃的。

但值得注意的是，随着中国经济进入新的发展阶段，房地产运行的底层逻辑也随之变化。目前，房地产市场下行风险和压力不断加大。

盛松成表示，无论是2003年非典还是2008年国际金融危机期间，在中国经济受到较大冲击之时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。

盛松成认为，从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产业来大幅地拉动经济增长，我国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而我国的人均GDP只有美国的六分之一。新冠疫情对经济的冲击比2003年和2008年都更严重。但这一次并没有把房地产作为短期刺激经济的手段，而是坚持“房住不炒”的政策基调，保持了房地产市场的稳定发展。

“我国房地产市场调控的基本方向是正确的，我们当前出现的房企资金链紧张和房地产风险，反映的不是政策方向的问题，而是政策调整的实施的强度、节奏以及疫情的影响。”他说。

金融支持有助于房地产市场软着陆

近一段时间以来，金融支持房地产措施密集出台，努力推动房地产行业“软着陆”。

盛松成称，从去年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一个阶段，房企努力自救；第二个阶段，中央提出压实地方政府“保交楼”、稳民生的责任；第三个阶段，最近一两个月，金融支持有助于房地产市场“软着陆”。

11月以来，房地产“金融16条”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企资金面。与此同时，来自金融管理部门的频频发声也释放了稳地产的积极信号。

人民银行行长易纲在“2022年金融街(000402)论坛年会”上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

证监会主席易会满表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

“我国房地产市场正处于筑底阶段，不会再大幅度下降，降幅会收窄，逐渐趋于平稳。”盛松成判断。

他从需求端和供给端调控两方面进行了分析。从需求端来看，目前出台了一系列财政税收和利率政策。比如，个税退税激励支持改善性住房需求；针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限；下调首套个人住房公积金贷款利率；多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。

从供给端看，房地产供给端约束也趋于缓解。比如，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券；人民银行、银保监会发布支持房地产市场平稳健康发展的通知，增加了金融政策支持的融资渠道（如信托贷款）和支持对象（如建筑企业）；在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”，封闭运行、专款专用等。

“以前，银行比较青睐的是居民按揭贷款，因为按揭贷款风险比较小，在银行的贷款当中，按揭贷款的不良率是最低的，但是对房企贷款以及房企发债，银行会比较小心。这一次特意指出了，不仅是按揭贷款，而且是房地产开发贷款和房企发债，银行也会根据市场化、法治化的原则予以支持。”盛松成说。

在他看来，压实地方落实保交楼、稳民生的责任，房地产企业努力自救，在各方共同努力下，市场预期有望改善。

8月以来，房屋竣工明显提速。“我相信，这个降幅会进一步收窄，到了一定时候，它甚至会上升。10月房屋新开工和施工面积同比降幅分别较9月收窄9.3个和10.6个百分点，这个收窄的幅度是比较大的。”盛松成称。